sekce zdanění

Julia C.Rice, LL.M. (daň)

advokát, Advokátní kancelář Julia Rice

Lake Oswego, Oregon

v dnešní mobilní společnosti vyžaduje efektivní plánování nemovitostí zhodnocení průniku státních zákonů. To platí zejména, pokud jde o klienty, kteří se přestěhovali do Oregonu ze států komunitního vlastnictví, jako je Kalifornie a Washington.

jak vysvětluje tento článek, Oregonští plánovači nemovitostí by měli prozkoumat, zda klienti žili ve státech komunitního vlastnictví a mají majetek komunitního majetku. Klienti, kteří přicházejí do Oregonu s majetkem komunitního majetku, mohou pečlivým plánováním dosáhnout významných daňových úspor.

Stavy Majetku Společenství. Devět států má zákony o vlastnictví Společenství: Arizona, Kalifornie, Idaho, Louisiana, Nevada, Nové Mexiko, Texas, Washington a Wisconsin. Vzhledem k tomu, že Oregon, stát obecného práva, je obklopen státy komunitního vlastnictví,plánovači nemovitostí v Oregonu mají vysokou pravděpodobnost zastupování klientů, kteří se sem přestěhovali ze státu komunitního vlastnictví.

specifické zákony se liší v jurisdikcích komunitního vlastnictví. Například, některé státy komunitního vlastnictví počítají příjem ze samostatného majetku jako samostatný majetek, zatímco jiné státy označují příjem jako majetek Společenství.

Definován Majetek Společenství. V Oregonu a dalších jurisdikcích obecného práva, aktiva získaná během manželství jsou obecně považována za samostatný majetek jednotlivce.

ve státech Společenství se naproti tomu má za to, že každý z manželů vlastní nerozdělený poloviční podíl na veškerém majetku získaném během manželství. Tato domněnka se obvykle nevztahuje na majetek získaný před svatbou nebo darem nebo odkazem během manželství.

obecně platí, že zájem zesnulého o komunitní majetek nepřechází automaticky pozůstalému manželovi. Některé jurisdikce, nicméně, upravili tradiční principy komunitního vlastnictví, aby zajistily převod majetku prostřednictvím práva na pozůstalost.

zákon o jednotném nakládání s majetkem Společenství. Aby se vyřešily rozdíly mezi systémy vlastnického práva, Oregon přijal jednotné nakládání s majetkovými právy Společenství při smrti („zákon“). Zákon zachovává práva každého z manželů na majetek, který byl majetkem Společenství před přechodem do státu, který není majetkem Společenství, pokud manželský pár neodtrhl nebo nezměnil svá vlastnická práva Společenství. ORS 112.715 stanoví, že zákon pokrývá “ celou nebo poměrnou část tohoto majetku získaného s nájmy, problémy nebo příjmy nebo výnosy z nebo výměnou za komunitní majetek podle zákonů jiné jurisdikce; nebo sledovatelné k tomuto majetku Společenství.“

zákon obsahuje dva vyvratitelné domněnky pro určení, zda majetek spadá do jeho působnosti. Za prvé, předpokládá se, že se zákon vztahuje na jakýkoli majetek získaný během manželství, když žije v jurisdikci komunitního vlastnictví. Druhý, zákon se předpokládá, že se nevztahuje na žádnou nemovitost nacházející se v Oregonu a osobní majetek, ať se nachází kdekoli, pokud byl takový majetek získán během manželství v jurisdikci mimo Společenství a titul byl vzat ve formě, která vytvořila práva na pozůstalost. Proto, pokud se manželský pár přestěhuje do Oregonu a použije výtěžek z prodeje komunitního majetku na nákup nemovitosti zde jako spoluvlastníci s pozůstalostními právy, předpokládá se, že pár získal nemovitost jako majetek mimo Společenství. Z důvodů diskutovaných dále, páry si mohou místo toho přát, aby se s majetkem zacházelo jako s komunitním majetkem.

plný krok v základu. Pro klienty plánování nemovitostí, jednou z nejvýznamnějších výhod identifikace a zachování statusu komunitního majetku pro skutečný a osobní majetek je schopnost získat úplný krok, když první manžel zemře. IRC 1014(b) (6) poskytuje pravidlo zvláštního základu pro státy Společenství. Po smrti prvního z manželů, pozůstalý manžel obdrží základ step-up jak v jedné poloviny zájmu zesnulého na komunitním majetku, jakož i pozůstalý manžel je poloviční zájem. Následný prodej nemovitosti by odrážel základ rovnající se reálné tržní hodnotě celé nemovitosti při smrti zesnulého, což může pozůstalému manželovi ušetřit značné daně z kapitálových zisků.

dále, pokud je aktivum odpisovatelné, step-up v základu umožňuje pozůstalému manželovi získat dodatečné odpisy od reálné tržní hodnoty nemovitosti ke dni úmrtí zesnulého. Tyto odpočty lze použít k vyrovnání příjmu pozůstalého manžela z jiných zdrojů.

Dodatečné Daňové Výhody. Další daňové výhody existují pro majetek, který si zachovává svůj status komunitního majetku. IRC §2040 se nevztahuje na komunitní majetek, což znamená, že lze uplatnit zlomkovou úrokovou slevu, pokud se nemovitost kvalifikuje jako komunitní majetek. Manželské páry mohou také rozdělit svůj komunitní majetek bez nutnosti podat daňové přiznání k daru. Dále, podle zákonů o vlastnictví Společenství mohou manželé tvořit LLC jako nepřihlížený subjekt, zatímco podle oregonského práva by byli zdaněni spíše jako partnerství než jako nepřihlížený subjekt.

plánování s komunitním majetkem. Advokáti mohou použít několik strategií, aby zajistili, že majetek klientů bude udržovat status komunitního majetku. Tyto strategie zahrnují řádné titulkování aktiv, vytváření trustů komunitního majetku a vypracování majetkových dohod, které umožní sledování finančních prostředků z komunitního majetku.

advokáti by měli na úvodních schůzkách zjistit, zda klienti žili ve stavu komunitního vlastnictví, a pokud ano, zda byli manželé, když tam žili. Bez tohoto dotazu je možné, že Oregonští právníci mohou neúmyslně přeměnit komunitní majetek na jinou formu vlastnictví, aniž by uznali výhodu zachování tohoto statusu komunitního majetku.

kromě dotazování na to, zda klient může mít majetek Společenství, by plánovači nemovitostí měli prozkoumat stav každého aktiva, které vzniklo v jurisdikci Společenství. Manželské páry obvykle dělají chybu při přeměně svého komunitního majetku na společně držený majetek s právem na pozůstalost. Pokud pár neuzavře manželskou nebo jinou písemnou dohodu potvrzující jejich záměr zachovat charakter nemovitosti, ztratí daňové zvýhodnění, které mají k dispozici.

sledování. Vzhledem k širokému rozsahu ORS 112.715 mají Oregonští plánovači nemovitostí značné možnosti plánování, i když klienti tvrdí, že již nemají žádný majetek nacházející se v jurisdikci komunitního vlastnictví. Například, Oregonský právník zastupující klienty, kteří se nedávno přestěhovali z Kalifornie, by měl určit, zda plánují použít výtěžek z prodeje svého Kalifornského bydliště na nákup oregonského domu. Pokud ano, právník může nechat klienty vykonávat důvěru v komunitní majetek s manželem a manželkou jako správci.

trusty komunitního majetku jsou odvolatelné živé trusty, které zachovávají vlastnosti majetku Společenství, který do trustu přispěl. Rozhodnutí o příjmech 66-283 potvrzuje, že tyto svěřenské fondy zachovávají charakter majetku Společenství pro účely daně z příjmu. Použitím této techniky dříve, než pár retitles svůj komunitní majetek v Oregonu s pozůstalostními právy zabrání domněnce v ORS 112.725 (2) proti stavu komunitního majetku.

pokud pár může vysledovat finanční prostředky použité na nákup domu ze svého komunitního majetku a zachovat charakter nemovitosti, jak je uvedeno výše, druhý z manželů obdrží v domácnosti spíše postupný krok než pouze za podíl zemřelého.

klienti by se také měli vyvarovat míchání majetku Společenství a majetku obecného práva, aby mohli dohledat majetek do fondů komunitního majetku. Měli by vést záznamy o identifikaci a sledování majetku, včetně zdroje finančních prostředků použitých k získání nebo zlepšení majetku. Dále je vhodné vést oddělené účty pro komunitní majetek a samostatný majetek.

testamentární kontrola. Kromě daňových úspor, páry mohou mít jiné plánovací důvody pro zachování komunitní majetkové povahy svých aktiv. Protože se má za to, že každý z manželů vlastní poloviční podíl na komunitním majetku,podíl zesnulého manžela může předat vůli nebo důvěře jakékoli osobě, nejen svému manželovi. Manžel ve druhém manželství, například, mohl nasměrovat svůj poloviční zájem na přechod na děti z prvního manželství spíše než na pozůstalého manžela.

v Oregonu, pokud pár vlastní majetek jako společní nájemci s právem na pozůstalost nebo jako nájemci jako celek, manžel, který zemře jako první, nemůže takové označení učinit. Podíl zesnulého by spíše přešel přímo na pozůstalého manžela. Zachování statusu majetku Společenství pro aktiva může párům ve druhém manželství pomoci zajistit, aby polovina majetku zůstala předmětem závěti každého z manželů.

Majetek Společenství & Pozůstalost. Zákon může výrazně ovlivnit nakládání s majetkem při smrti. Jak bylo uvedeno výše, ORS 112.735 stanoví, že manželé mají pouze závazná dispoziční práva na polovinu jakéhokoli majetku, na který se zákon vztahuje. Podobně, pro intestate estates, pouze jedna polovina komunitního majetku zemřelého projde podle oregonských zákonů o nástupnictví intestate. A, pozůstalý manžel nemůže uplatnit volitelná práva na akcie proti jedné polovině majetku, na který se zákon vztahuje. Advokáti se tak musí postarat o to, aby určili správný stav veškerého majetku, který zesnulý vlastnil nebo spoluvlastnil. To, zda se majetek podle zákona počítá jako komunitní majetek, by mohlo určit, zda projde jako součást pozůstalosti zemřelého.

osobní zástupce ani soud nemají povinnost určit, zda se zákon vztahuje na majetek zesnulého. Povinnost vzniká pouze tehdy, pokud pozůstalý manžel nebo nástupce manžela v zájmu podá písemnou žádost. Osobní zástupce pak může podat žalobu na vlastnictví nemovitosti. Selhání dědice, devisee nebo věřitele, aby tento požadavek může mít vliv na osobní zástupce, dědic nebo devisee schopnost zdokonalit pozůstalého manžela titul k majetku.

Majetkové Smlouvy. Právníci musí také určit, zda existují nějaké manželské dohody nebo výjimky, které ovlivní vlastnická práva páru v komunitě. Dohody, které mohou ovlivnit status majetku Společenství, zahrnují předmanželské smlouvy a dohody o vlastnictví Společenství.

příklad. Klienti se setkávají s právníkem pro plánování nemovitostí v Oregonu. Žijí v Oregonu necelý rok a před tím žili v Kalifornii dvacet osm let. Jsou manželé dvacet let. Koupili dům v Kalifornii před patnácti lety a nedávno ho prodali. Nyní vlastní dům v jezeře Oswego, které používají jako své primární bydliště. Plánují použít prostředky z prodeje svého Kalifornského domu na nákup rekreačního domu v Sunriver.

v tomto případě by advokát měl zvážit důvěru v majetek Společenství pro klienty. Tento mechanismus umožní klientům čistě sledovat zdroj finančních prostředků pro majetek Sunriver a umožnit charakterizaci nemovitosti jako komunitního majetku. Klienti musí pečlivě udržovat všechny záznamy sledující použití svých fondů komunitního majetku k nákupu rezidence Sunriver.

manželka se později přišla podívat na právníka roky po silnici poté, co její manžel zemřel. Pokud byla rezidence Sunriver uznána jako komunitní majetek podle zákona, za předpokladu, že nemovitost byla oceněna v hodnotě od data nákupu do data smrti manžela,daňový základ manželky by odrážel spíše úplný krok než poloviční krok.

například, v případě, že pár zaplatil $ 500,000 pro Sunriver domů ze svých fondů komunitního majetku a majetek byl zakoupen a držen v důvěře, která zachovala status komunitního majetku nového majetku, když manžel zemřel, v případě, že reálná tržní hodnota nemovitosti byla $ 1,000,000 manželka Základ daně z příjmu majetku by být upravena na hodnotu majetku na manželově smrti, nebo $1,000,000. Pokud by tedy manželka prodala rezidenci Sunriver za tržní hodnotu 1 000 000 dolarů, neuskutečnila by z prodeje žádnou daň z kapitálových výnosů.

pokud by manželé převedli nemovitost do společného vlastnictví s právem pozůstalosti nebo by nemovitost jinak nebyla uznána jako majetek Společenství, daňový výsledek by byl výrazně odlišný. Po smrti manžela, manželka by získala step-up v základu pouze za poloviční podíl manžela na společně vlastněném majetku. Měla by tedy nový daňový základ v majetku 750 000 dolarů místo 1 000 000 dolarů. Pokud by žena prodala nemovitost za 1 000 000 dolarů, zaplatila by daň z kapitálových výnosů z rozdílu 250 000 dolarů.

v roce 2015 se Oregon umístil na třetím místě za nejvyšší sazby daně z kapitálových výnosů v zemi. Nejvyšší kombinovaná sazba daně ze státních a federálních kapitálových výnosů pro Oregonians byla 31%. Žena tak mohla na dani z kapitálových výnosů zaplatit až 77 500 dolarů.

shrnutí. Advokáti musí pečlivě zkoumat charakter majetku v držení klientů a jejich touhy po jejich majetku. Projektanti nemovitostí mohou použít různé metody k zachování charakteru komunitního majetku. Chcete-li použít pravidla trasování podle zákona ve prospěch svých klientů, advokáti mohou používat komunitní majetkové trusty a smlouvy o vlastnictví Společenství. Dále, právníci musí pomoci klientům porozumět rizikům podle oregonského práva retitling majetku s pozůstalostními právy a comingling komunitního majetku s majetkem mimo Společenství. Pochopením rozdílů mezi zákony o vlastnictví státu, právníci mohou obratně vést klienty procesem plánování při používání zákonů o vlastnictví ve svůj prospěch.

Aljaška a Tennessee přijaly volitelné systémy komunitního vlastnictví.

Napsat komentář

Vaše e-mailová adresa nebude zveřejněna.