adózás rész

Julia C. Rice, LL.M. (adó)

ügyvéd, Julia Rice ügyvédi irodája

Oswego-tó, Oregon

a mai mobil társadalomban a hatékony ingatlantervezés megköveteli az állami törvények metszéspontjának elismerését. Ez különösen igaz azokra az ügyfelekre, akik Oregonba költöztek olyan közösségi tulajdonú Államokból, mint Kalifornia és Washington.

amint ez a cikk kifejti, az Oregoni ingatlantervezőknek meg kell vizsgálniuk, hogy az ügyfelek közösségi vagyoni Államokban éltek-e, és rendelkeznek-e közösségi vagyonnal. Azok az ügyfelek, akik közösségi ingatlanvagyonnal érkeznek Oregonba, gondos tervezés révén jelentős adómegtakarítást érhetnek el.

Közösségi Tulajdon Államok. Kilenc állam rendelkezik közösségi tulajdonra vonatkozó törvényekkel: Arizona, Kalifornia, Idaho, Louisiana, Nevada, Új-Mexikó, Texas, Washington és Wisconsin. Tekintettel arra, hogy Oregon, köztörvényes ingatlan állam, körülveszi a közösségi tulajdon Államok, ingatlan tervezők Oregon nagy valószínűséggel képviselő ügyfelek, akik költözött ide egy közösségi tulajdon állam.

az egyes törvények a közösségi tulajdon joghatóságaiban eltérőek. Például egyes közösségi vagyonállamok a külön vagyonból származó jövedelmet külön vagyonnak tekintik, míg más államok a jövedelmet közösségi tulajdonként jelölik meg.

Meghatározott Közösségi Tulajdon. Oregonban és más közjogi vagyoni joghatóságokban a házasság során megszerzett vagyont általában az egyén külön vagyonának tekintik.

a közösségi tulajdonban lévő Államokban ezzel szemben minden házastársnak osztatlan fél érdekeltsége van a házasság során megszerzett összes vagyonban. Ez a vélelem általában nem vonatkozik a házasság előtt, vagy a házasság alatt ajándék vagy hagyaték útján megszerzett vagyonra.

általánosságban elmondható, hogy az elhunyt közös vagyon iránti érdeke nem száll át automatikusan a túlélő házastársra. Egyes joghatóságok azonban módosították a hagyományos közösségi tulajdon elveit, hogy biztosítsák az eszközök átruházását a túlélési jog révén.

a közösségi tulajdonról szóló egységes rendelkezésről szóló törvény. A tulajdonjogi rendszerek közötti különbségek kezelése érdekében Oregon elfogadta a A közösségi tulajdonjogok egységes diszpozíciója a Halálkor törvény (a “törvény”). A törvény megőrzi az egyes házastársak jogait olyan tulajdonban, amely közösségi tulajdon volt a nem közösségi tulajdon államba költözés előtt, kivéve, ha a házaspár megszakította vagy megváltoztatta közösségi tulajdonjogait. 112-es műtő.A 715.cikk előírja, hogy a törvény kiterjed “annak a vagyonnak az egészére vagy annak arányos részére, amelyet egy másik joghatóság törvényei szerint a közösségi vagyon bérleti díjaival, kibocsátásaival vagy jövedelmével, vagy az abból származó bevételekkel vagy cserébe szerzett; vagy nyomon követhető a közösségi vagyonhoz.”

a törvény két megdönthető vélelmet tartalmaz annak meghatározására, hogy a vagyon a hatálya alá tartozik-e. Első, feltételezzük, hogy a törvény minden olyan vagyonra vonatkozik, amelyet a házasság során szereztek, miközben közösségi vagyonjogi joghatóságban éltek. Második, feltételezzük, hogy a törvény nem vonatkozik az Oregonban található ingatlanokra és a személyes vagyonra, bárhol is legyen, ha az ilyen vagyont a házasság során nem közösségi vagyonjogi joghatóságban szerezték meg, és a tulajdonjogot olyan formában vették fel, amely létrehozta a túlélési jogokat. Ebből adódóan, ha egy házaspár Oregonba költözik, és a közösségi vagyon eladásából származó bevételt ingatlanvásárlásra használja fel itt, mint túlélési jogokkal rendelkező közös tulajdonosok, a házaspár feltételezhetően nem közösségi tulajdonként szerezte meg az ingatlant. A következő okokból, a párok ehelyett azt kívánhatják, hogy az ingatlant közösségi tulajdonként kezeljék.

teljes Step-Up alapján. Az ingatlantervezési ügyfelek számára az ingatlan és a személyes vagyon közösségi vagyonának azonosításának és megőrzésének egyik legjelentősebb előnye az a képesség, hogy az első házastárs elhalálozásakor teljes mértékben fel lehet lépni. Az IRC 1014 (b) (6) bekezdése különleges alapszabályt ír elő a közösségi tulajdonra vonatkozó Államok számára. Az első házastárs halála után, a túlélő házastárs alapfokozatot kap mind az elhunyt fél érdeke a közösségi vagyon iránt, mind a túlélő házastárs fél érdeke. Az ingatlan későbbi eladása az elhunyt halálakor a teljes ingatlan valós piaci értékével megegyező alapot tükrözne, amely jelentős tőkenyereség-adókat takaríthat meg a túlélő házastársnak.

Továbbá, ha az eszköz amortizálható, az alaplépés lehetővé teszi a túlélő házastárs számára, hogy további értékcsökkenési levonásokat szerezzen az ingatlan valós piaci értékéből az elhunyt halálának időpontjától kezdve. Ezek a levonások felhasználhatók a túlélő házastárs más forrásokból származó jövedelmének ellensúlyozására.

További Adókedvezmények. További adókedvezmények léteznek azokra az ingatlanokra, amelyek megtartják a közösségi vagyon státusát. Az IRC 2040 nem vonatkozik a közösségi tulajdonra, ami azt jelenti, hogy részleges kamatkedvezmény alkalmazható, ha az ingatlan közösségi tulajdonnak minősül. A házaspárok ajándék-megoszthatják közösségi vagyonukat anélkül, hogy ajándékadó-bevallást kellene benyújtaniuk. További, a közösségi vagyonjogi törvények szerint a házastársak figyelmen kívül hagyott entitásként alapíthatnak LLC-t, mivel az Oregoni törvények szerint inkább partnerségként, mint figyelmen kívül hagyott entitásként adóztatnák őket.

tervezés közösségi tulajdonnal. Az ügyvédek számos stratégiát alkalmazhatnak annak biztosítására, hogy az ügyfelek tulajdona fenntartsa a közösségi tulajdon státuszt. Ezek a stratégiák magukban foglalják az eszközök megfelelő megnevezését, a közösségi vagyonkezelők létrehozását és az ingatlanmegállapodások kidolgozását a közösségi vagyonból származó pénzeszközök nyomon követésének lehetővé tétele érdekében.

az ügyvédeknek az első találkozókon meg kell győződniük arról, hogy az ügyfelek közösségi tulajdonban éltek-e, és ha igen, házasok voltak-e, amíg ott éltek. E vizsgálat nélkül lehetséges, hogy az Oregoni ügyvédek akaratlanul is átalakíthatják a közösségi vagyont más tulajdonosi formává anélkül, hogy felismernék a közösségi vagyon állapotának megőrzésének előnyeit.

amellett, hogy érdeklődött arról, hogy az ügyfélnek lehet-e közösségi vagyona, az ingatlantervezőknek meg kell vizsgálniuk minden olyan eszköz állapotát, amely a közösségi vagyoni joghatóságból származik. A házaspárok gyakran elkövetik azt a hibát, hogy közösségi vagyonukat közösen birtokolt vagyonná alakítják, túlélési joggal. Hacsak a pár nem köt házastársi vagy más írásbeli megállapodást, amely megerősíti szándékát az ingatlan jellegének megőrzésére, elveszítik a rendelkezésükre álló adóelőnyt.

nyomkövetés. Tekintettel az ORS 112.715 széles körére, az Oregoni ingatlantervezőknek jelentős tervezési lehetőségeik vannak, még akkor is, ha az ügyfelek azt mondják, hogy már nem rendelkeznek a közösségi ingatlan joghatóságában található ingatlanokkal. Például egy oregoni ügyvédnek, aki a közelmúltban Kaliforniából költözött ügyfeleket képviseli, meg kell határoznia, hogy Kaliforniai lakóhelyük eladásából származó bevételt Oregoni otthon vásárlására kívánják-e felhasználni. Ha igen, az ügyvéd kérheti az ügyfeleket, hogy közösségi vagyonkezelést hajtsanak végre a férjével és a feleségével, mint megbízottakkal.

a közösségi vagyonkezelők visszavonható élő vagyonkezelők, amelyek megőrzik a vagyonhoz hozzájáruló vagyon közösségi vagyonjellemzőit. A 66-283-as bevételi döntés megerősíti, hogy az ilyen trösztök megtartják a vagyonkezelő vagyonának közösségi tulajdon jellegét jövedelemadó céljából. Ennek a technikának az alkalmazása, mielőtt egy pár átnevezi Oregoni közösségi vagyonát túlélési jogokkal, elkerüli az ORS 112.725(2) feltételezését a közösségi vagyon státusával szemben.

ha a házaspár nyomon tudja követni az otthon megvásárlásához felhasznált pénzeszközöket a közösségi vagyonukból, és megőrzi az ingatlan jellegét, amint azt fentebb tárgyaltuk, a második házastárs teljes körű fokozatot kap az otthonban, nem pedig csak az elhunyt részesedését.

az ügyfeleknek el kell kerülniük a közösségi vagyont és a köztörvényes vagyont, hogy nyomon követhessék az eszközöket a közösségi ingatlanalapokhoz. Nyilvántartást kell vezetniük a vagyon azonosítása és nyomon követése érdekében, beleértve a vagyon megszerzésére vagy javítására felhasznált pénzeszközök forrását. Ezenkívül tanácsos külön könyvelést vezetni a közösségi vagyonra és az elkülönített tulajdonra.

végrendeleti ellenőrzés. Az adómegtakarítás mellett, a pároknak más tervezési okai lehetnek vagyonuk közösségi vagyon jellegének fenntartására. Mivel minden házastársnak úgy kell tekinteni, hogy a közösségi tulajdonban fél érdekeltséggel rendelkezik, az elhunyt házastárs részesedése akarattal vagy bizalommal átadható bárkinek, nem kizárólag házastársának. A második házasságban élő házastárs, például, irányíthatja fél érdeklődését, hogy az első házasságból származó gyermekekre szálljon át, nem pedig a túlélő házastársra.

Oregonban, ha egy házaspár közös bérlőként vagy teljes egészében bérlőként birtokolja az ingatlant, az előbb elhunyt házastárs nem tehet ilyen megjelölést. Inkább, az elhunyt részesedése közvetlenül a túlélő házastársra szállna. A vagyon közösségi vagyonának megőrzése segíthet a második házasságban élő pároknak abban, hogy az ingatlan fele továbbra is az egyes házastársak végrendeleti ellenőrzése alatt álljon.

Közösségi Tulajdon & Hagyaték. A cselekmény jelentősen befolyásolhatja a vagyon halálakor történő elidegenítését. Amint azt fentebb megjegyeztük, az ORS 112.735 előírja, hogy a házastársak csak végrendeleti rendelkezési jogokkal rendelkeznek a törvény hatálya alá tartozó vagyon felénél. Hasonlóképpen, a törvényes birtokok esetében, Oregon törvényes öröklési törvényei szerint csak az elhunyt fele adja át a közösségi vagyont. A túlélő házastárs pedig nem érvényesítheti a választott részvényjogokat az elhunyt cselekmény tárgyát képező vagyon felével szemben. Így az ügyvédeknek ügyelniük kell arra, hogy meghatározzák az elhunyt tulajdonában vagy társtulajdonában lévő összes eszköz helyes állapotát. Az, hogy az eszközök a törvény alapján közösségi tulajdonnak számítanak-e, meghatározhatja, hogy az elhunyt hagyatékának részeként kerülnek-e át.

sem a személyes képviselő, sem a bíróság nem köteles meghatározni, hogy a cselekmény az elhunyt vagyonára vonatkozik-e. A kötelesség csak akkor merül fel, ha a túlélő házastárs vagy a házastárs érdekeltségi jogutódja írásbeli kérelmet nyújt be. A személyes képviselő ezután eljárást indíthat az ingatlan tulajdonjogának tökéletesítésére. Az örökös elmulasztása, devisee vagy hitelező, hogy ezt a követelést teljesítse, befolyásolhatja a személyes képviselőt, örökös vagy devisee azon képessége, hogy tökéletesítse a túlélő házastárs tulajdonjogát.

Ingatlanszerződések. Az ügyvédeknek azt is meg kell határozniuk, hogy léteznek-e olyan házastársi megállapodások vagy mentességek, amelyek befolyásolják a pár közösségi tulajdonjogait. Azok a megállapodások, amelyek befolyásolhatják a vagyon közösségi vagyoni helyzetét, magukban foglalják a házasság előtti megállapodásokat és a közösségi vagyoni megállapodásokat.

példa. Az ügyfelek találkoznak egy oregoni ingatlantervező ügyvéddel. Kevesebb mint egy éve élnek Oregonban, előtte pedig huszonnyolc évig Kaliforniában éltek. Húsz éve házasok. Tizenöt évvel ezelőtt vettek egy házat Kaliforniában, és nemrég eladták. Most otthonuk van az Oswego-tóban, amelyet elsődleges lakóhelyükként használnak. Azt tervezik, hogy a kaliforniai otthonuk eladásából származó pénzeszközöket Sunriver-I Nyaraló vásárlására használják fel.

ebben az esetben az ügyvédnek fontolóra kell vennie az ügyfelek közösségi vagyonkezelését. Ez a mechanizmus lehetővé teszi az ügyfelek számára, hogy tisztán nyomon kövessék a Sunriver ingatlan forrásainak forrását, és lehetővé tegyék, hogy az ingatlant közösségi tulajdonként jellemezzék. Az ügyfeleknek gondosan meg kell őrizniük az összes nyilvántartást, amely nyomon követi a közösségi ingatlanalapok felhasználását a Sunriver rezidencia megvásárlásához.

a feleség később évekkel később meglátogatta az ügyvédet, miután férje elhunyt. Ha a Sunriver lakóhelyet a törvény alapján közösségi tulajdonként ismerik el, feltételezve, hogy az ingatlan értéke a vásárlás napjától a férj haláláig felértékelődött, a feleség adóalapja inkább a teljes, mint a fél lépést tükrözné.

például, ha a házaspár 500 000 dollárt fizetett a Sunriver otthonáért a közösségi vagyonalapokból, és az ingatlant megvásárolták és egy olyan vagyonkezelőben tartották, amely megőrizte az új ingatlan közösségi vagyonát, amikor a férj meghalt, ha az ingatlan valós piaci értéke 1 000 000 dollár volt, akkor a feleség jövedelemadó-alapját az ingatlan értékéhez igazítják a férj halálakor, vagy 1 000 000 dollárhoz. Így, ha a feleség eladta a Sunriver rezidenciát 1 000 000 dolláros piaci értéken, akkor nem realizál tőkenyereség-adót az eladás után.

ha a házaspár az ingatlant túlélési joggal közös tulajdonba alakította volna át, vagy az ingatlant egyébként nem ismerték volna el közösségi tulajdonként, az adó kimenetele jelentősen eltérne. A férj halála után, a feleség csak a férjnek a közös tulajdonban lévő ingatlanban való fél érdekeltségéért kapna fokozatot. Így új adóalapja lenne 750 000 dollár, nem pedig 1 000 000 dollár. Ha a feleség eladta az ingatlant 1 000 000 dollárért, akkor a 250 000 dolláros különbség után tőkenyereség-adót fizetne.

2015-ben Oregon a harmadik helyen állt a nemzet legmagasabb tőkenyereség-adókulcsaival. Az Oregoniak esetében a legmagasabb állami és szövetségi tőkenyereség-adókulcs 31% volt. Ezért a feleség akár 77 500 dollárt is fizethetett volna elkerülhető tőkenyereség-adóként.

összefoglaló. Az ügyvédeknek gondosan meg kell vizsgálniuk az ügyfelek birtokában lévő vagyon jellegét és a vagyon iránti vágyaikat. Az ingatlantervezők különféle módszereket alkalmazhatnak a közösségi tulajdon jellegének megőrzésére. Ahhoz, hogy a törvény szerinti nyomkövetési szabályokat ügyfeleik előnyére használják, az ügyvédek használhatják a közösségi vagyonkezelőket és a közösségi vagyonmegállapodásokat. Továbbá, az ügyvédeknek segíteniük kell az ügyfeleket abban, hogy megértsék az Oregoni törvény szerinti kockázatokat, amelyek a vagyon túlélési jogokkal való újraterjesztését és a közösségi vagyon nem közösségi tulajdonhoz való keverését jelentik. Az állami tulajdonra vonatkozó törvények közötti különbségek megértésével, az ügyvédek ügyesen irányíthatják az ügyfeleket a tervezési folyamaton keresztül, miközben az ingatlanjogokat előnyükre használják.

Alaszka és Tennessee opcionális közösségi tulajdoni rendszereket fogadott el.

Vélemény, hozzászólás?

Az e-mail-címet nem tesszük közzé.