Sezione fiscale

Julia C. Rice, LL.M. (Fiscale)

Avvocato, ufficio legale di Julia Rice

Lago Oswego, Oregon

Nella società mobile di oggi, pianificazione immobiliare efficace richiede un apprezzamento dell’intersezione delle leggi statali. Ciò è particolarmente vero quando si tratta di clienti che si sono trasferiti in Oregon da stati di proprietà della comunità come la California e Washington.

Come spiega questo articolo, i pianificatori immobiliari dell’Oregon dovrebbero indagare se i clienti hanno vissuto in stati di proprietà della comunità e hanno beni di proprietà della comunità. I clienti che vengono in Oregon con beni di proprietà della comunità possono ottenere significativi risparmi fiscali attraverso un’attenta pianificazione.

Stati di proprietà della comunità. Nove stati hanno leggi sulla proprietà della comunità: Arizona, California, Idaho, Louisiana, Nevada, New Mexico, Texas, Washington e Wisconsin. Dato che l’Oregon, uno stato di proprietà di diritto comune, è circondato da stati di proprietà della comunità, i pianificatori immobiliari in Oregon hanno un’alta probabilità di rappresentare i clienti che si sono trasferiti qui da uno stato di proprietà della comunità.

Le leggi specifiche variano nelle giurisdizioni di proprietà della comunità. Ad esempio, alcuni stati di proprietà della comunità contano il reddito da proprietà separata come proprietà separata, mentre altri stati designano il reddito come proprietà della comunità.

Proprietà comunità definita. In Oregon e altre giurisdizioni di proprietà common law, beni acquisiti durante il matrimonio sono generalmente considerati proprietà separata di un individuo.

Negli stati di proprietà della comunità, al contrario, ogni coniuge è considerato proprietario di un interesse indiviso della metà in tutte le proprietà acquisite durante il matrimonio. Questa presunzione in genere non si applica ai beni acquisiti prima del matrimonio o per dono o lascito durante il matrimonio.

In generale, l’interesse di un defunto nella proprietà della comunità non passa automaticamente al coniuge superstite. Alcune giurisdizioni, tuttavia, hanno modificato i principi tradizionali di proprietà della comunità per prevedere il trasferimento di beni attraverso un diritto di sopravvivenza.

Disposizione uniforme della proprietà comunitaria Act. Per affrontare le differenze tra i sistemi di diritto di proprietà, Oregon ha adottato la disposizione uniforme dei diritti di proprietà della Comunità al Death Act (l ‘ “Atto”). La legge conserva i diritti di ciascun coniuge in proprietà che era proprietà della comunità prima del passaggio a uno stato di proprietà non comunitaria, a meno che la coppia sposata reciso o alterato i loro diritti di proprietà della comunità. ORS 112.715 prevede che la legge copre “tutto o la parte proporzionata di tale proprietà acquisita con gli affitti, problemi, o reddito di, o il ricavato da, o in cambio di, proprietà della comunità ai sensi delle leggi di un’altra giurisdizione; o riconducibile a tale proprietà della comunità.”

La legge contiene due presunzioni confutabili per determinare se la proprietà rientra nel suo ambito. In primo luogo, si presume che l’atto si applichi a qualsiasi proprietà acquisita durante un matrimonio mentre vive in una giurisdizione di proprietà comunitaria. Secondo, si presume che l’atto non si applichi a qualsiasi proprietà reale situata in Oregon e proprietà personale ovunque si trovi se tale proprietà è stata acquisita durante il matrimonio in una giurisdizione di proprietà non comunitaria e il titolo è stato preso in una forma che ha creato i diritti di sopravvivenza. Perciò, se una coppia sposata si trasferisce in Oregon e utilizza i proventi della vendita di proprietà della comunità per l’acquisto di proprietà qui come comproprietari con diritti di sopravvivenza, la coppia si presume di aver acquisito la proprietà come proprietà non comunitaria. Per ragioni discusse successivamente, le coppie potrebbero invece desiderare che la proprietà venga trattata come proprietà della comunità.

Pieno Step-Up in base. Per i clienti di pianificazione immobiliare, uno dei vantaggi più significativi di identificare e preservare lo stato di proprietà della comunità per beni reali e personali è la capacità di ottenere un pieno step-up in base quando il primo coniuge passa via. L’IRC 1014 (b) (6) prevede una norma di base speciale per gli stati di proprietà della comunità. Al momento della morte del primo coniuge, il coniuge superstite riceve una base step-up sia l’interesse della metà del defunto in proprietà della comunità, nonché l’interesse della metà del coniuge superstite. Una successiva vendita della proprietà rifletterebbe una base pari al valore equo di mercato dell’intera proprietà alla morte del defunto, che può salvare il coniuge superstite notevoli imposte sulle plusvalenze.

Inoltre, se il bene è ammortizzabile, lo step-up in base consente al coniuge superstite di ottenere ulteriori detrazioni di ammortamento a partire dal valore equo di mercato del bene alla data di morte del defunto. Queste detrazioni possono essere utilizzate per compensare il reddito del coniuge superstite da altre fonti.

Ulteriori benefici fiscali. Ulteriori benefici fiscali esistono per la proprietà che mantiene il suo status di proprietà della comunità. IRC §2040 non si applica alla proprietà comunitaria, il che significa che uno sconto di interesse frazionario può essere applicato se la proprietà si qualifica come proprietà comunitaria. Le coppie sposate possono anche regalo-dividere la loro proprietà della comunità senza la necessità di presentare una dichiarazione dei redditi regalo. Inoltre, secondo le leggi sulla proprietà della comunità i coniugi possono formare una LLC come entità ignorata, mentre secondo la legge dell’Oregon sarebbero tassati come una partnership piuttosto che come entità ignorata.

Pianificazione con proprietà della Comunità. Gli avvocati possono impiegare diverse strategie per garantire la proprietà dei clienti manterrà lo stato di proprietà della comunità. Queste strategie includono la titolazione corretta delle attività, la creazione di trust di proprietà della comunità e la stesura di accordi di proprietà per consentire il tracciamento dei fondi dalla proprietà della comunità.

Gli avvocati dovrebbero accertare nelle riunioni iniziali se i clienti hanno vissuto in uno stato di proprietà della comunità e, in caso affermativo, se erano sposati mentre vivevano lì. Senza questa richiesta è possibile avvocati Oregon possono involontariamente trasformare la proprietà della comunità in una forma di proprietà diversa senza riconoscere il beneficio di preservare lo stato di proprietà della comunità.

Oltre a chiedere se un cliente può avere proprietà della comunità, i pianificatori immobiliari dovrebbero esaminare lo stato di ogni bene che ha avuto origine nella giurisdizione della proprietà della comunità. Le coppie sposate commettono comunemente l’errore di convertire la loro proprietà della comunità in proprietà detenute congiuntamente con diritto di sopravvivenza. A meno che la coppia non stipuli un accordo sponsale o altro scritto che confermi la loro intenzione di preservare il carattere della proprietà, perderanno il vantaggio fiscale a loro disposizione.

Tracciamento. Dato l’ampio ambito di ORS 112.715, i pianificatori immobiliari dell’Oregon hanno notevoli opportunità di pianificazione anche se i clienti affermano di non avere più alcuna proprietà situata nella giurisdizione della proprietà della comunità. Ad esempio, un avvocato dell’Oregon che rappresenta i clienti che si sono recentemente trasferiti dalla California dovrebbe determinare se intendono utilizzare i proventi della vendita della loro residenza in California per acquistare una casa in Oregon. Se è così, l’avvocato può avere i clienti eseguire un trust di proprietà della comunità con il marito e la moglie come fiduciari.

I trust di proprietà della comunità sono trust viventi revocabili che preservano le caratteristiche della proprietà della comunità della proprietà che ha contribuito al trust. Revenue Ruling 66-283 conferma che tali trust manterranno il carattere di proprietà comunitaria della proprietà fiduciaria ai fini dell’imposta sul reddito. Utilizzando questa tecnica prima di un paio retitles loro proprietà della comunità in Oregon con i diritti di sopravvivenza eviterà la presunzione in ORS 112.725 (2) contro lo status di proprietà della comunità.

Se la coppia può rintracciare i fondi utilizzati per acquistare la casa dalla loro proprietà della comunità e preservare il carattere della proprietà come discusso sopra, il secondo coniuge riceverà un completo step-up in base in casa piuttosto che un step-up in base solo per la quota del defunto.

I clienti dovrebbero anche evitare la commistione di proprietà della comunità e proprietà di diritto comune in modo da poter tracciare le attività ai fondi di proprietà della comunità. Essi dovrebbero tenere un registro per identificare e rintracciare la proprietà, compresa la fonte di fondi utilizzati per acquisire o migliorare la proprietà. Inoltre, è consigliabile tenere conti separati per la proprietà della comunità e la proprietà separata.

Controllo testamentario. Oltre al risparmio fiscale, le coppie possono avere altri motivi di pianificazione per mantenere la natura di proprietà della comunità dei loro beni. Poiché ciascun coniuge è considerato proprietario di un interesse della metà in proprietà della comunità, la quota del coniuge deceduto può passare per volontà o fiducia a qualsiasi persona, non solo al suo coniuge. Un coniuge in un secondo matrimonio, per esempio, potrebbe indirizzare il suo interesse della metà di passare ai figli da un primo matrimonio, piuttosto che al coniuge superstite.

In Oregon, se una coppia possiede proprietà come inquilini congiunti con diritto di sopravvivenza o come inquilini per intero, il coniuge che muore per primo non può fare una tale designazione. Piuttosto, la parte del defunto sarebbe passata direttamente al coniuge superstite. Preservare lo stato di proprietà della comunità per i beni può aiutare le coppie in un secondo matrimonio garantire che la metà della proprietà rimarrà soggetta al controllo testamentario di ciascun coniuge.

Proprietà della comunità & Successione. L’atto può avere un impatto significativo sulla disposizione della proprietà alla morte. Come notato sopra, ORS 112.735 prevede che i coniugi hanno solo diritti di disposizione testamentaria oltre la metà di qualsiasi proprietà a cui si applica la legge. Allo stesso modo, per le proprietà intestate, solo la metà della proprietà comunitaria del defunto passerà ai sensi delle leggi di successione intestata dell’Oregon. E, un coniuge superstite non può far valere i diritti di condivisione elettiva contro la metà del defunto della proprietà oggetto della legge. Così, gli avvocati devono prendersi cura di determinare lo stato corretto di tutte le attività che il defunto di proprietà o in comproprietà. Se i beni contano come proprietà della comunità ai sensi della legge potrebbe determinare se passeranno come parte della proprietà del defunto.

Né il rappresentante personale né il tribunale hanno il dovere di determinare se l’atto si applica alla proprietà del defunto. Il dovere sorge solo se il coniuge superstite o il successore del coniuge in interesse fa una richiesta scritta. Il rappresentante personale può quindi istituire un’azione per perfezionare il titolo alla proprietà. Un fallimento da parte di un erede, devisee o creditore a fare questa richiesta può influenzare la capacità del rappresentante personale, erede o devisee di perfezionare il titolo del coniuge superstite alla proprietà.

Accordi di proprietà. Gli avvocati devono anche determinare se esistono accordi sponsali o rinunce che influenzeranno i diritti di proprietà della comunità della coppia. Gli accordi che possono influenzare lo stato di proprietà della comunità di proprietà includono accordi prematrimoniali e accordi di proprietà della comunità.

Esempio. I clienti si incontrano con un avvocato di pianificazione immobiliare Oregon. Hanno vissuto in Oregon per meno di un anno, e hanno vissuto in California per ventotto anni prima che. Sono sposati da vent’anni. Hanno comprato una casa in California quindici anni fa e hanno recentemente venduto. Ora possiedono una casa nel lago Oswego, che usano come loro residenza principale. Hanno in programma di utilizzare i fondi dalla vendita della loro casa in California per l’acquisto di una casa per le vacanze a Sunriver.

In questo caso, l’avvocato dovrebbe prendere in considerazione un trust di proprietà della comunità per i clienti. Questo meccanismo consentirà ai clienti di tracciare in modo pulito la fonte di fondi per la proprietà Sunriver e consentire alla proprietà di essere caratterizzata come proprietà comunitaria. I clienti devono mantenere attentamente tutti i record che rintracciano l’uso dei loro fondi di proprietà della comunità per l’acquisto della residenza Sunriver.

La moglie più tardi è venuto a vedere gli anni avvocato lungo la strada dopo che il marito era morto. Se la residenza Sunriver è stato riconosciuto come proprietà della comunità ai sensi della legge, assumendo la proprietà apprezzato in valore dalla data di acquisto fino alla data di morte del marito, base imponibile della moglie rifletterebbe un pieno step-up, piuttosto che un mezzo step-up.

Per esempio, se la coppia ha pagato 500.000 dollari per il Sunriver a casa dalle loro comunità, fondi immobiliari e l’immobile è stato acquistato e tenuto in un trust, che ha conservato la comunità di proprietà dello stato della nuova proprietà, quando il marito è morto, se il valore equo di mercato della proprietà è stato di $1.000.000, moglie dell’imposta sul reddito base la proprietà può essere regolata al valore della proprietà alla morte del marito, o di $1.000.000. Pertanto, se la moglie vendesse la residenza Sunriver al suo valore di mercato di $1.000.000, non si renderebbe conto di alcuna imposta sulle plusvalenze sulla vendita.

Se la coppia avesse convertito la proprietà in comproprietà con diritto di sopravvivenza o la proprietà non fosse stata altrimenti riconosciuta come proprietà comunitaria, il risultato fiscale sarebbe significativamente diverso. Alla morte del marito, la moglie avrebbe ricevuto uno step-up in base solo per l’interesse della metà del marito nella proprietà di proprietà congiunta. Così, avrebbe una nuova base imponibile nella proprietà di $750.000 piuttosto che $1.000.000. Se la moglie ha venduto la proprietà per $1.000.000, avrebbe pagato l’imposta sulle plusvalenze sulla differenza di $250.000.

Nel 2015, Oregon al terzo posto per le più alte aliquote fiscali sulle plusvalenze nella nazione. Il più alto stato combinato e federale plusvalenze tax rate per Oregonians era 31%. Pertanto, la moglie avrebbe potuto pagare fino a $77.500 in imposte sulle plusvalenze evitabili.

Sommario. Gli avvocati devono esaminare attentamente il carattere della proprietà detenuta dai clienti e i loro desideri per la loro proprietà. I pianificatori immobiliari possono utilizzare una varietà di metodi per preservare il carattere della proprietà della comunità. Per utilizzare le regole di tracciamento ai sensi della legge a vantaggio dei propri clienti, gli avvocati possono utilizzare i trust di proprietà della comunità e gli accordi di proprietà della comunità. Inoltre, gli avvocati devono aiutare i clienti a comprendere i rischi ai sensi della legge dell’Oregon di rititolare proprietà con diritti di sopravvivenza e commistione di proprietà della comunità con proprietà non comunitarie. Comprendendo le differenze tra le leggi di proprietà dello stato, avvocati possono abilmente guidare i clienti attraverso il processo di pianificazione durante l’utilizzo delle leggi di proprietà a loro vantaggio.

Alaska e Tennessee hanno adottato sistemi di proprietà facoltative della comunità.

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