sekcja podatkowa

Julia C. Rice, LL.M. (Tax)

Adwokat, Kancelaria Julii Rice

Lake Oswego, Oregon

w dzisiejszym społeczeństwie mobilnym skuteczne planowanie nieruchomości wymaga docenienia przecięcia prawa stanowego. Jest to szczególnie prawdziwe, jeśli chodzi o klientów, którzy przenieśli się do Oregonu ze Stanów własności społeczności, takich jak Kalifornia i Waszyngton.

jak wyjaśnia ten artykuł, Oregon estate planiści powinni zbadać, czy klienci mieszkali w Stanach własności wspólnoty i mają aktywa własności wspólnoty. Klienci, którzy przyjeżdżają do Oregonu z aktywami wspólnotowymi, mogą osiągnąć znaczne oszczędności podatkowe poprzez staranne planowanie.

Stan Mienia Wspólnoty. Dziewięć Stanów posiada prawo własności: Arizona, Kalifornia, Idaho, Luizjana, Nevada, Nowy Meksyk, Teksas, Waszyngton i Wisconsin. Biorąc pod uwagę, że Oregon, stan własności common-law, jest otoczony przez Stany własności wspólnoty, planiści nieruchomości w Oregonie mają duże prawdopodobieństwo reprezentowania klientów, którzy przenieśli się tutaj ze stanu własności wspólnoty.

Przepisy szczególne różnią się w jurysdykcjach dotyczących własności wspólnoty. Na przykład, niektóre stany własności wspólnoty liczą dochód z odrębnej własności jako odrębną własność, podczas gdy inne państwa wyznaczają dochód jako własność wspólnoty.

Własność Wspólnotowa Określona. W Oregonie i innych jurysdykcjach dotyczących własności common law, aktywa nabyte podczas małżeństwa są ogólnie uważane za odrębną własność jednostki.

w Stanach majątkowych wspólnoty, natomiast za współmałżonka uważa się niepodzielnie połowę udziału we wszystkich nieruchomościach nabytych w czasie trwania małżeństwa. Domniemanie to zazwyczaj nie ma zastosowania do majątku nabytego przed zawarciem małżeństwa lub w drodze darowizny lub zapisu w trakcie trwania małżeństwa.

ogólnie rzecz biorąc, interes zmarłego w majątku wspólnym nie przechodzi automatycznie na żyjącego małżonka. Niektóre jurysdykcje zmodyfikowały jednak tradycyjne zasady własności wspólnoty, aby zapewnić przeniesienie aktywów poprzez prawo do przetrwania.

Ustawa o jednolitym rozmieszczeniu mienia wspólnotowego. Aby zaradzić różnicom między systemami prawa własności, Oregon przyjął ustawę o jednolitym rozdysponowaniu wspólnotowych praw majątkowych na śmierć („Act”). Ustawa zachowuje prawa każdego z małżonków do majątku, który był własnością wspólnoty przed przejściem do stanu majątkowego nienależącego do Wspólnoty, chyba że małżonkowie zerwali lub zmienili swoje wspólnotowe prawa majątkowe. ORS 112.715 stanowi, że ustawa obejmuje „całość lub proporcjonalną część tej nieruchomości nabytą wraz z czynszami, emisjami lub przychodami lub przychodami z nieruchomości wspólnotowej lub w zamian za nią na mocy prawa innej jurysdykcji; lub identyfikowalną do tej nieruchomości wspólnotowej.”

ustawa zawiera dwa obalające domniemania dotyczące ustalenia, czy nieruchomość wchodzi w zakres jej zakresu. Po pierwsze, domniemywa się, że ustawa ma zastosowanie do każdego mienia nabytego w trakcie małżeństwa mieszkającego we Wspólnocie majątkowej. Po drugie, domniemywa się, że ustawa nie ma zastosowania do żadnej nieruchomości położonej w Oregonie i majątku osobistego, niezależnie od tego, gdzie się znajduje, Jeżeli nieruchomość ta została nabyta w czasie małżeństwa w pozawspólnotowej jurysdykcji majątkowej, a tytuł został przyjęty w formie, która tworzyła prawo do zachowku. W związku z tym, jeśli małżeństwo przeprowadza się do Oregonu i wykorzystuje wpływy ze sprzedaży nieruchomości wspólnotowej na zakup nieruchomości tutaj jako współwłaściciele z prawem do lokalu mieszkalnego, domniemywa się, że para nabyła nieruchomość jako nieruchomość nie-wspólnotową. Z powodów omówionych dalej, pary mogą zamiast tego życzyć sobie, aby nieruchomość była traktowana jako własność wspólnotowa.

Full Step Up w bazie. Dla klientów planowania nieruchomości, jedną z najbardziej znaczących korzyści z identyfikacji i zachowania statusu nieruchomości Wspólnoty dla nieruchomości i majątku osobistego jest możliwość uzyskania pełnego step-up w oparciu, gdy pierwszy małżonek umiera. IRC 1014(b)(6) stanowi szczególną zasadę podstawy dla państw własności wspólnoty. Z chwilą śmierci pierwszego małżonka, żyjący małżonek otrzymuje podwyżkę zarówno w połowie udziału zmarłego w majątku wspólnotowym, jak i w połowie udziału żyjącego małżonka. Późniejsza sprzedaż Nieruchomości odzwierciedlałaby podstawę równą godziwej wartości rynkowej całej nieruchomości w momencie śmierci zmarłego, co może zaoszczędzić żyjącemu małżonkowi znaczne podatki od zysków kapitałowych.

ponadto, jeżeli składnik aktywów podlega amortyzacji, podwyższenie podstawy umożliwia żyjącemu małżonkowi uzyskanie dodatkowych odpisów amortyzacyjnych począwszy od godziwej wartości rynkowej nieruchomości na dzień śmierci zmarłego. Odliczenia te mogą być wykorzystane do potrącenia dochodu pozostałego przy życiu małżonka z innych źródeł.

Dodatkowe Ulgi Podatkowe. Dodatkowe ulgi podatkowe istnieją dla nieruchomości, która zachowuje swój wspólnotowy status majątkowy. IRC §2040 nie ma zastosowania do nieruchomości wspólnotowej, co oznacza, że można zastosować ulgę odsetkową ułamkową, jeśli nieruchomość kwalifikuje się jako własność wspólnotowa. Małżonkowie mogą również dokonać podziału majątku wspólnego bez konieczności składania deklaracji podatku od darowizn. Ponadto zgodnie ze Wspólnotowym prawem własności małżonkowie mogą tworzyć LLC jako podmiot zlekceważony, podczas gdy zgodnie z prawem Oregońskim byłyby opodatkowane jako spółka osobowa, a nie jako podmiot zlekceważony.

Plan Zagospodarowania Przestrzennego Mienia Komunalnego. Adwokaci mogą stosować kilka strategii, aby zapewnić, że własność klientów utrzyma status własności wspólnoty. Strategie te obejmują odpowiednie tytułowanie aktywów, tworzenie wspólnotowych funduszy powierniczych i sporządzanie umów majątkowych w celu umożliwienia śledzenia środków z majątku wspólnoty.

Adwokaci powinni ustalić na wstępnych zebraniach, czy klienci mieszkali w stanie majątkowym Wspólnoty, a jeśli tak, to czy byli małżeństwem, gdy tam mieszkali. Bez tego dochodzenia możliwe jest, że prawnicy z Oregonu nieumyślnie przekształcą własność wspólnoty w inną formę własności bez uznania korzyści z zachowania tego statusu własności wspólnoty.

poza pytaniem o to, czy klient może mieć własność wspólnotową, planiści nieruchomości powinni zbadać status każdego składnika majątku, który pochodzi z właściwości wspólnoty. Małżonkowie często popełniają błąd polegający na zamianie majątku wspólnego na majątek wspólny z prawem do zachowku. Jeżeli para nie zawrze umowy małżeńskiej lub innej pisemnej umowy potwierdzającej zamiar zachowania charakteru nieruchomości, straci przysługującą im korzyść podatkową.

Biorąc pod uwagę szeroki zakres ORS 112.715, Oregon estate planners mają znaczne możliwości planowania, nawet jeśli klienci mówią, że nie mają już żadnej nieruchomości położonej w jurysdykcji właściwości wspólnoty. Na przykład Oregon prawnik reprezentujący klientów, którzy niedawno przeprowadzili się z Kalifornii, powinien ustalić, czy planują wykorzystać wpływy ze sprzedaży swojej kalifornijskiej rezydencji na zakup domu w stanie Oregon. Jeśli tak, adwokat może zlecić klientom wykonanie zaufania do majątku wspólnego z mężem i żoną jako powiernikami.

fundusz powierniczy wspólnoty majątkowej to fundusz powierniczy, który zachowuje cechy majątkowe wspólnoty majątku wniesionego do funduszu. Interpretacja przychodów 66-283 potwierdza, że takie trusty zachowają wspólnotowy charakter majątkowy trustu dla celów podatku dochodowego. Zastosowanie tej techniki, zanim para zmieni tytuł swojej własności wspólnoty w Oregonie z prawami przetrwania, pozwoli uniknąć domniemania w ORS 112.725(2) przeciwko statusowi własności wspólnoty.

jeśli para może prześledzić fundusze wykorzystane na zakup domu ze swojej nieruchomości wspólnotowej i zachować charakter nieruchomości, jak omówiono powyżej, drugi małżonek otrzyma pełną podstawę step-up w domu, a nie step-up w podstawie tylko dla udziału zmarłego.

klienci powinni również unikać mieszania mienia wspólnotowego i mienia common law, aby mogli prześledzić aktywa do wspólnotowych funduszy majątkowych. Powinny one prowadzić rejestry w celu identyfikacji i śledzenia nieruchomości, w tym źródła funduszy wykorzystywanych do nabycia lub ulepszenia nieruchomości. Ponadto wskazane jest prowadzenie odrębnej ewidencji majątku wspólnego i odrębnej nieruchomości.

Kontrola Testamentowa. Oprócz oszczędności podatkowych, pary mogą mieć inne powody planistyczne dla zachowania wspólnotowego charakteru majątkowego swoich aktywów. Ponieważ każdy współmałżonek uważa się za właściciela połowy udziału w majątku wspólnotowym, udział zmarłego współmałżonka może przejść przez wolę lub zaufanie do każdej osoby, a nie tylko do jego małżonka. Na przykład współmałżonek w drugim małżeństwie może skierować swoją połowę zainteresowania na dzieci z pierwszego małżeństwa, a nie na pozostałego przy życiu małżonka.

w Oregonie, jeżeli para posiada nieruchomość jako lokatorzy współwłasności z prawem do zachowku lub jako lokator całości, małżonek, który umrze jako pierwszy, nie może dokonać takiego wyznaczenia. Raczej udział zmarłej przechodzi bezpośrednio na żyjącego małżonka. Zachowanie wspólnotowego statusu majątkowego może pomóc parom w drugim małżeństwie zapewnić, że połowa majątku pozostanie pod kontrolą testamentową każdego z małżonków.

Własność Wspólnotowa & Spadkowa. Ustawa może znacząco wpłynąć na rozdysponowanie mienia po śmierci. Jak wspomniano powyżej, ORS 112.735 stanowi, że małżonkowie mają tylko prawo do rozporządzania testamentowego ponad połowę majątku, do którego ustawa ma zastosowanie. Podobnie, w przypadku nieruchomości intestate, tylko połowa majątku zmarłego przejdzie zgodnie z prawem Oregonu dziedziczenia intestate. Pozostający przy życiu małżonek nie może dochodzić prawa do udziału wybieralnego w stosunku do jednej połowy nieruchomości będącej przedmiotem aktu. W związku z tym adwokaci muszą zadbać o ustalenie prawidłowego statusu wszystkich aktywów, które zmarły posiadał lub współwłasności. O tym, czy składniki majątku w myśl ustawy zaliczają się do majątku Wspólnoty, może zadecydować, czy przejdą one w skład majątku spadkodawcy.

ani przedstawiciel osobisty, ani sąd nie mają obowiązku ustalenia, czy ustawa dotyczy majątku zmarłego. Obowiązek powstaje tylko wtedy, gdy żyjący małżonek lub następca małżonka w interesie złoży pisemne żądanie. Osobisty przedstawiciel może następnie wszcząć postępowanie w celu uzyskania doskonałego tytułu własności do nieruchomości. Niepowodzenie przez spadkobiercę, spadkobiercę lub wierzyciela w złożeniu tego żądania może wpłynąć na zdolność osobistego przedstawiciela, spadkobiercy lub spadkobiercy do udoskonalenia tytułu współmałżonka do nieruchomości.

Umowy Własnościowe. Adwokaci muszą również ustalić, czy istnieją jakiekolwiek umowy małżeńskie lub zwolnienia, które będą miały wpływ na wspólnotowe prawa własności pary. Do umów, które mogą mieć wpływ na wspólnotowy status majątkowy nieruchomości, należą umowy intercyzy i umowy majątkowe wspólnoty.

przykład. Klienci spotykają się z Oregon estate planning attorney. Mieszkają w Oregonie krócej niż rok, a w Kalifornii przez dwadzieścia osiem lat wcześniej. Są małżeństwem od dwudziestu lat. Kupili dom w Kalifornii piętnaście lat temu i niedawno go sprzedali. Obecnie mają dom w jeziorze Oswego, który wykorzystują jako swoją główną rezydencję. Planują wykorzystać fundusze ze sprzedaży swojego Kalifornijskiego domu na zakup domu wakacyjnego w Sunriver.

w takim przypadku adwokat powinien rozważyć powiernictwo majątkowe dla klientów. Mechanizm ten pozwoli klientom na czyste śledzenie źródła środków dla nieruchomości Sunriver i pozwoli na scharakteryzowanie nieruchomości jako własności wspólnotowej. Klienci muszą starannie prowadzić wszystkie rejestry śledzenia wykorzystania ich funduszy nieruchomości Wspólnoty do zakupu Sunriver residence.

żona przyszła później zobaczyć się z adwokatem po śmierci męża. Gdyby nieruchomość została uznana za nieruchomość Wspólnotową na podstawie ustawy, zakładając, że nieruchomość została uznana za wartość od daty zakupu do daty śmierci męża, podstawa opodatkowania żony odzwierciedlałaby pełny krok w górę, a nie pół kroku w górę.

na przykład, jeśli para zapłaciła $500,000 za dom Sunriver ze swoich funduszy majątkowych Wspólnoty, a nieruchomość została zakupiona i utrzymana w zaufaniu, które zachowało wspólnotowy status własności nowej nieruchomości, gdy mąż zmarł, jeśli uczciwa wartość rynkowa nieruchomości wynosiła $1,000,000, podstawa podatku dochodowego żony od nieruchomości zostanie dostosowana do wartości nieruchomości w momencie śmierci męża lub $1,000,000. Tak więc, gdyby żona sprzedała rezydencję Sunriver o wartości rynkowej $1,000,000, nie zrealizowałaby żadnego podatku od zysków kapitałowych od sprzedaży.

gdyby para zamieniła nieruchomość na współwłasność z prawem do zachowku lub nieruchomość w inny sposób nie została uznana za własność wspólnotową, wynik podatkowy byłby znacznie inny. Po śmierci męża Żona otrzymywałaby podwyżkę tylko za połowę udziału męża w współwłasności. Tak więc, miałaby nową podstawę opodatkowania w nieruchomości $ 750,000 zamiast $1,000,000. Gdyby żona sprzedała nieruchomość za $1,000,000, zapłaciłaby podatek od zysków kapitałowych od różnicy $ 250,000 .

w 2015 r.Oregon zajął trzecie miejsce pod względem najwyższych stawek podatku od zysków kapitałowych w kraju. Najwyższy łączny stanowy i federalny podatek od zysków kapitałowych dla Oregończyków wynosił 31%. Dlatego żona mogła zapłacić aż 77,500 w unikalnym podatku od zysków kapitałowych.

podsumowanie. Adwokaci muszą dokładnie zbadać charakter własności posiadanej przez klientów i ich pragnienia dotyczące ich własności. Planiści nieruchomości mogą korzystać z różnych metod, aby zachować charakter własności wspólnotowej. Aby wykorzystać przepisy ustawy na korzyść swoich klientów, adwokaci mogą korzystać ze wspólnotowych umów majątkowych i umów o nieruchomościach wspólnotowych. Ponadto adwokaci muszą pomóc klientom zrozumieć ryzyko wynikające z prawa oregońskiego związane z zmienianiem tytułu własności z prawami przetrwania i mieszaniem własności wspólnotowej z własnością spoza Wspólnoty. Rozumiejąc różnice między państwowym prawem własności, adwokaci mogą umiejętnie poprowadzić klientów przez proces planowania, korzystając z prawa własności na swoją korzyść.

Dodaj komentarz

Twój adres e-mail nie zostanie opublikowany.