Taxation Section

Julia C. Rice, LL.M. (Tax)

Attorney, Law office of Julia Rice

Lake Oswego, Oregon

In today’s mobile society, effective estate planning requires an appreciation of the intersection of state laws. Isto é particularmente verdade quando se trata de clientes que se mudaram para Oregon a partir de estados de propriedade comunitária, como a Califórnia e Washington.

como este artigo explica, os planejadores imobiliários de Oregon devem investigar se os clientes viveram em estados de propriedade da comunidade e têm bens de propriedade da comunidade. Os clientes que vêm ao Oregon com bens imobiliários comunitários podem obter poupanças fiscais significativas através de um planeamento cuidadoso.

Estados Da Propriedade Comunitária. Nove estados têm leis de propriedade comunitária: Arizona, Califórnia, Idaho, Louisiana, Nevada, Novo México, Texas, Washington e Wisconsin. Dado que o Oregon, um estado de propriedade de direito comum, está rodeado por estados de propriedade da comunidade, planificadores imobiliários em Oregon têm uma grande probabilidade de representar clientes que se mudaram para cá de um estado de propriedade comunitária.

as leis específicas variam nas jurisdições da propriedade comunitária. Por exemplo, alguns estados da propriedade comunitária consideram o Rendimento da propriedade separada como propriedade separada, enquanto outros estados designam o rendimento como propriedade comunitária.

Propriedade Comunitária Definida. No Oregon e em outras jurisdições de propriedade de direito comum, os bens adquiridos durante o casamento são geralmente considerados propriedade separada de um indivíduo.Em contrapartida, considera-se que cada cônjuge possui uma participação de metade em todos os bens adquiridos durante o casamento. Esta presunção normalmente não se aplica aos bens adquiridos antes do casamento ou por dom ou legação durante o casamento.

em geral, o interesse de um falecido em bens da comunidade não passa automaticamente para o cônjuge sobrevivo. Algumas jurisdições, no entanto, modificaram os princípios tradicionais de propriedade comunitária para fornecer ativos para transferência através de um direito de sobrevivência.

Uniform Disposition of Community Property Act. Para resolver as diferenças entre os sistemas de direito de propriedade, Oregon adotou a disposição uniforme dos direitos de propriedade da Comunidade no ato da Morte (A “Lei”). O ato preserva os direitos de cada cônjuge em propriedade que era propriedade da Comunidade antes da mudança para um estado de propriedade não comunitária, a menos que o casal tenha cortado ou alterado seus direitos de propriedade da comunidade. ORS 112.715 dispõe que a lei abrange “a totalidade ou a parte proporcional desse bem adquirido com as rendas, emissões, rendimentos ou rendimentos de, ou em troca de, bens da Comunidade ao abrigo da legislação de outra jurisdição; ou rastreável a esse bem da comunidade.”

a lei contém duas presunções refutáveis para determinar se a propriedade é abrangida pelo seu âmbito de aplicação. Em primeiro lugar, presume-se que a lei se aplica a todos os bens adquiridos durante um casamento enquanto vivem numa jurisdição de propriedade da comunidade. Em segundo lugar, presume-se que a lei não se aplica a qualquer propriedade Real localizada no Oregon e propriedade pessoal onde quer que se situe, se essa propriedade foi adquirida durante o casamento em uma jurisdição de propriedade não comunitária e título foi tomada em uma forma que criou direitos de sobrevivência. Portanto, se um casal se muda para Oregon e usa o produto da venda de propriedade da comunidade para comprar propriedade aqui como co-proprietários com direitos de sobrevivência, o casal presume-se ter adquirido a propriedade como propriedade não comunitária. Por razões discutidas em seguida, os casais podem, em vez disso, desejar que a propriedade seja tratada como propriedade comunitária.

Step-Up completo em base. Para os clientes de planejamento imobiliário, um dos benefícios mais significativos de identificar e preservar o status de propriedade comunitária para bens imóveis e pessoais é a capacidade de obter um step-up completo em base quando o primeiro cônjuge falece. O IRC 1014(B) (6) prevê uma regra de base especial para os estados da propriedade comunitária. Após a morte do primeiro cônjuge, o cônjuge sobrevivo recebe uma pensão de base tanto no interesse de metade do falecido em bens da comunidade como no interesse de metade do cônjuge sobrevivo. Uma subsequente venda da propriedade reflectiria uma base igual ao justo valor de mercado de toda a propriedade à data da morte do falecido, o que pode salvar o cônjuge sobrevivo de impostos substanciais sobre as mais-valias.Além disso, se o activo for amortizável, a step-up permite ao cônjuge sobrevivo obter deduções adicionais de depreciação a partir do justo valor de mercado do imóvel a partir da data da morte do falecido. Estas deduções podem ser utilizadas para compensar os rendimentos do cônjuge sobrevivo provenientes de outras fontes.

Benefícios Fiscais Adicionais. Existem benefícios fiscais adicionais para a propriedade que mantém o seu estatuto de propriedade comunitária. O § 2040 da IRC não se aplica à propriedade comunitária, o que significa que pode ser aplicado um desconto de juros fraccionados se a propriedade for considerada propriedade comunitária. Os casais também podem dividir sua propriedade da comunidade sem a necessidade de apresentar uma declaração de imposto de presente. Além disso, nos termos da legislação comunitária em matéria de propriedade, os cônjuges podem constituir uma LLC como uma entidade ignorada, ao passo que, nos termos da legislação do Oregon, seriam tributados como uma parceria e não como uma entidade ignorada.

planeamento com propriedade comunitária. Os advogados podem empregar várias estratégias para garantir que a propriedade dos clientes irá manter o status de propriedade comunitária. Estas estratégias incluem a titulação adequada dos activos, a criação de trusts de propriedade comunitária e a elaboração de acordos imobiliários que permitam rastrear os fundos a partir da propriedade comunitária.

os advogados devem verificar nas reuniões iniciais se os clientes viveram em um estado de propriedade da comunidade e, em caso afirmativo, se eles foram casados enquanto viviam lá. Sem esta investigação é possível que os advogados de Oregon possam transformar involuntariamente a propriedade comunitária em uma forma de propriedade diferente sem reconhecer o benefício de preservar esse estatuto de propriedade comunitária.

além de perguntar se um cliente pode ter bens da comunidade, planificadores de bens devem examinar o status de cada ativo originado na jurisdição de propriedade da comunidade. Os casais geralmente cometem o erro de converter sua propriedade comunitária em propriedade conjunta com o direito de sobrevivência. A menos que o casal celebre um contrato de casamento ou outro acordo escrito confirmando sua intenção de preservar o caráter da propriedade, eles perderão a vantagem fiscal disponível para eles.

traceamento. Dado o amplo escopo das ORS 112.715, os planejadores imobiliários de Oregon têm oportunidades de planejamento substanciais, mesmo se os clientes dizem que eles não têm mais nenhuma propriedade localizada na jurisdição de propriedade comunitária. Por exemplo, um advogado de Oregon representando clientes que recentemente se mudaram da Califórnia deve determinar se eles planejam usar o produto da venda de sua residência na Califórnia para comprar uma casa no Oregon. Em caso afirmativo, o advogado pode fazer com que os clientes executem um fundo de propriedade da comunidade com o marido e a esposa como administradores.Os trusts da propriedade comunitária são fundos vivos revogáveis que preservam as características da propriedade comunitária que contribuíram para o trust. O regulamento de receitas 66-283 confirma que esses trusts irão manter o caráter de propriedade comunitária dos bens fiduciários para fins de imposto sobre o rendimento. Utilizar esta técnica antes de um casal restituir a sua propriedade comunitária no Oregon com direitos de sobrevivência evitará a presunção no ORS 112.725(2) contra o estatuto de propriedade comunitária.Se o casal puder rastrear os fundos usados para comprar a casa de sua propriedade comunitária e preservar o caráter da propriedade, como discutido acima, o segundo cônjuge receberá um step-up completo em base no lar, em vez de um step-up em base apenas para a parte do falecido.Os clientes também devem evitar misturar propriedade comunitária e propriedade de direito comum para que possam rastrear ativos para fundos de propriedade da comunidade. Devem manter registos para identificar e rastrear propriedades, incluindo a fonte de fundos utilizados para adquirir ou melhorar propriedades. Além disso, é aconselhável manter uma contabilidade separada para a propriedade comunitária e a propriedade separada.

controlo testamentário. Para além da poupança fiscal, os casais podem ter outras razões de planeamento para manter a natureza de propriedade comunitária dos seus activos. Uma vez que cada cônjuge é considerado proprietário de um interesse de metade na propriedade da comunidade, a parte do cônjuge falecido pode passar por vontade ou confiança para qualquer pessoa, não apenas para o seu cônjuge. Um cônjuge em um segundo casamento, por exemplo, poderia direcionar seu interesse de metade para passar para os filhos de um primeiro casamento, em vez de para o cônjuge sobrevivo.

no Oregon, se um casal possui propriedade como inquilinos conjuntos com direito de sobrevivência ou como inquilinos por toda a parte, o cônjuge que morre primeiro não pode fazer tal designação. Em vez disso, a parte do falecido passaria directamente para o cônjuge sobrevivo. A preservação do estatuto de propriedade comunitária para bens pode ajudar casais em um segundo casamento garantir que metade da propriedade continuará sujeita ao controle testamentário de cada cônjuge.

Propriedade Comunitária & Probate. A lei pode ter um impacto significativo na disposição da propriedade por Morte. Como mencionado acima, ORS 112.735 prevê que os cônjuges só têm direitos de disposição testamentária sobre a metade de qualquer propriedade a que a lei se aplica. Da mesma forma, para as propriedades do intestate, apenas a metade do decedente da propriedade comunitária passará de acordo com as leis de Oregon de sucessão intestate. E, um cônjuge sobrevivo não pode invocar direitos de participação electivos contra a metade da propriedade do falecido sujeita à Lei. Assim, os advogados devem ter o cuidado de determinar o status correto de todos os ativos que o falecido propriedade ou co-propriedade. Se os bens são considerados bens da Comunidade nos termos da Lei podem determinar se passarão como parte do património do falecido.

nem o representante pessoal nem o tribunal têm o dever de determinar se o Acto se aplica aos bens do falecido. O dever só surge se o cônjuge sobrevivo ou o sucessor do cônjuge, em seu interesse, apresentar um pedido escrito. O representante pessoal pode então instituir uma ação para aperfeiçoar o título da propriedade. Uma incapacidade de um herdeiro, devisee ou credor para fazer esta exigência Pode afectar a capacidade do Representante Pessoal, herdeiro ou devisee para aperfeiçoar o título do cônjuge sobrevivo para a propriedade.

Acordos De Propriedade. Os advogados também devem determinar se existem quaisquer acordos conjugais ou renúncias que afetem os direitos de propriedade da Comunidade do casal. Os acordos susceptíveis de afectar o estatuto de propriedade comunitária incluem acordos pré-nupciais e acordos de propriedade comunitária.

exemplo. Os clientes encontram-se com um advogado de planeamento imobiliário de Oregon. Eles viveram em Oregon por menos de um ano, e viveram na Califórnia por 28 anos antes disso. Estão casados há vinte anos. Compraram uma casa na Califórnia há 15 anos e venderam-na recentemente. Eles agora possuem uma casa no Lago Oswego, que eles usam como sua residência principal. Eles planejam usar os fundos da venda de sua casa na Califórnia para comprar uma casa de férias em Sunriver.

neste caso, o advogado deve considerar um fundo de propriedade comunitária para os clientes. Este mecanismo permitirá aos clientes rastrear de forma limpa a fonte de fundos para a propriedade Sunriver e permitir que a propriedade seja caracterizada como propriedade comunitária. Os clientes devem manter cuidadosamente todos os registos que identifiquem a utilização dos seus fundos imobiliários comunitários para a aquisição da residência Sunriver.

a esposa mais tarde veio para ver o advogado anos ao longo da estrada depois que seu marido tinha falecido. Se a residência Sunriver fosse reconhecida como propriedade comunitária ao abrigo da Lei, assumindo que a propriedade apreciada em valor a partir da data da compra até a data da morte do marido, a base tributária da esposa refletiria um step-up completo, em vez de um step-up de meio.

Por exemplo, se o casal pagou us $500.000 para o Sunriver casa de sua comunidade fundos imobiliários e a propriedade foi adquirida e mantida em uma relação de confiança que preservou a comunidade a condição de propriedade do imóvel novo, quando o marido morreu, se o justo valor de mercado da propriedade era de us $1.000.000, mulher de imposto de renda da base da propriedade deve ser ajustado para o valor da propriedade do marido, morte, ou us $1.000.000. Assim, se a esposa vendesse a residência Sunriver em seu valor de mercado de US $1.000.000, ela não realizaria qualquer imposto de mais-valias sobre a venda.Se o casal tivesse convertido a propriedade em propriedade conjunta com um direito de sobrevivência ou a propriedade não tivesse sido reconhecida como propriedade comunitária, o resultado fiscal seria significativamente diferente. Após a morte do marido, a esposa receberia um step-up na base apenas para o interesse de metade do marido na propriedade conjunta. Assim, ela teria uma nova base tributária na propriedade de US $ 750.000 ao invés de US $1.000.000. Se a esposa vendesse a propriedade por US $ 1.000.000, ela pagaria imposto de ganhos de capital sobre a diferença de US $ 250.000 .

em 2015, Oregon ficou em terceiro lugar nas maiores taxas de imposto sobre mais-valias do país. A mais elevada taxa combinada de imposto sobre as mais-valias do estado e do Estado para os Oregónios foi de 31%. Portanto, a esposa poderia ter pago até 77.500 dólares em imposto de ganhos de capital evitáveis.

resumo. Os advogados devem examinar cuidadosamente o caráter da propriedade dos clientes e seus desejos para a sua propriedade. Os urbanistas podem usar uma variedade de métodos para preservar o caráter da propriedade comunitária. Para usar as regras de rastreamento ao abrigo da lei para benefício de seus clientes, os advogados podem usar trusts de propriedade comunitária e acordos de propriedade comunitária. Além disso, os advogados devem ajudar os clientes a entender os riscos sob a Lei de Oregon de renomear propriedade com direitos de Sobrevivência e comingling propriedade da comunidade com propriedade não comunitária. Ao entender as diferenças entre as leis de propriedade do Estado, os advogados podem habilmente guiar os clientes através do processo de planejamento, enquanto usam as leis de propriedade para sua vantagem.

Alasca e Tennessee adotaram sistemas de propriedade comunitária opcionais.

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