secțiunea de impozitare

Julia C. Rice, LL.M. (impozit)

Avocat, Biroul de avocatură al Julia Rice

Lake Oswego, Oregon

în societatea mobilă de astăzi, planificarea imobiliară eficientă necesită o apreciere a intersecției legilor statului. Acest lucru este valabil mai ales atunci când vine vorba de clienții care s-au mutat în Oregon din state de proprietate comunitară, cum ar fi California și Washington.

după cum explică acest articol, planificatorii imobiliari din Oregon ar trebui să investigheze dacă clienții au locuit în state de proprietate comunitară și au active de proprietate comunitară. Clienții care vin în Oregon cu active de proprietate comunitară pot realiza economii fiscale semnificative printr-o planificare atentă.

Statele Comunitare De Proprietate. Nouă state au legi comunitare de proprietate: Arizona, California, Idaho, Louisiana, Nevada, New Mexico, Texas, Washington și Wisconsin. Având în vedere că Oregon, un stat de proprietate de drept comun, este înconjurat de state de proprietate comunitară, planificatorii imobiliari din Oregon au o mare probabilitate de a reprezenta clienții care s-au mutat aici dintr-un stat de proprietate comunitară.

legile specifice variază în jurisdicțiile proprietății comunitare. De exemplu, unele state ale proprietății comunitare numără veniturile din proprietăți separate ca proprietăți separate, în timp ce alte state desemnează venitul ca proprietate comunitară.

Proprietate Comunitară Definită. În Oregon și alte jurisdicții de proprietate de drept comun, activele dobândite în timpul căsătoriei sunt în general considerate proprietatea separată a unei persoane.

în statele comunitare de proprietate, prin contrast, fiecare soț este considerat a deține un interes nedivizat jumătate din toate bunurile dobândite în timpul căsătoriei. Această prezumție nu se aplică în mod obișnuit bunurilor dobândite înainte de căsătorie sau prin cadou sau moștenire în timpul căsătoriei.

în general, interesul unui decedat în proprietatea comunității nu trece automat la soțul supraviețuitor. Cu toate acestea, unele jurisdicții au modificat principiile tradiționale de proprietate comunitară pentru a prevedea transferul activelor printr-un drept de supraviețuire.

Legea privind dispunerea uniformă a proprietății comunitare. Pentru a aborda diferențele dintre sistemele de drept al proprietății, Oregon a adoptat Legea privind dispoziția uniformă a drepturilor de proprietate comunitară la moarte („Legea”). Legea păstrează drepturile fiecărui soț asupra proprietății care era proprietate comunitară înainte de mutarea într-un stat de proprietate necomunitar, cu excepția cazului în care cuplul căsătorit și-a rupt sau și-a modificat drepturile de proprietate comunitară. ORS 112.715 prevede că Legea acoperă ” toată sau partea proporțională a proprietății dobândite cu chiriile, emisiunile sau veniturile sau veniturile din sau în schimbul proprietății comunitare în temeiul legilor unei alte jurisdicții; sau trasabile la acea proprietate comunitară.”

Legea conține două prezumții rebutabile pentru a determina dacă proprietatea intră sub incidența sa. În primul rând, se presupune că actul se aplică oricărei proprietăți dobândite în timpul unei căsătorii în timp ce locuia într-o jurisdicție comunitară de proprietate. În al doilea rând, se presupune că legea nu se aplică niciunei proprietăți imobiliare situate în Oregon și bunurilor personale oriunde s-ar afla dacă o astfel de proprietate a fost dobândită în timpul căsătoriei într-o jurisdicție de proprietate necomunitară și titlul a fost luat într-o formă care a creat drepturi de supraviețuire. Prin urmare, dacă un cuplu căsătorit se mută în Oregon și folosește veniturile din vânzarea proprietății comunitare pentru a cumpăra proprietăți aici ca proprietari comuni cu drepturi de supraviețuire, se presupune că cuplul a dobândit proprietatea ca proprietate necomunitară. Din motive discutate în continuare, cuplurile pot dori în schimb ca proprietatea să fie tratată ca proprietate comunitară.

etapa completă în bază. Pentru clienții de planificare imobiliară, unul dintre cele mai semnificative beneficii ale identificării și păstrării statutului de proprietate comunitară pentru proprietatea reală și personală este capacitatea de a obține un pas complet în bază atunci când primul soț moare. IRC 1014(b) (6) prevede o regulă de bază specială pentru statele comunitare de proprietate. La moartea primului soț, soțul supraviețuitor primește o majorare de bază atât în interesul jumătate al decedatului în proprietatea comunității, cât și în interesul jumătate al soțului supraviețuitor. O vânzare ulterioară a proprietății ar reflecta o bază egală cu valoarea justă de piață a întregii proprietăți la moartea decedatului, ceea ce poate salva soțul supraviețuitor impozite substanțiale pe câștigurile de capital.

în plus, în cazul în care activul este amortizabil, majorarea de bază permite soțului supraviețuitor să obțină deduceri suplimentare de amortizare începând de la valoarea justă de piață a bunului de la data decesului decedatului. Aceste deduceri pot fi utilizate pentru a compensa veniturile soțului supraviețuitor din alte surse.

Beneficii Fiscale Suplimentare. Există beneficii fiscale suplimentare pentru proprietatea care își păstrează statutul de proprietate comunitară. IRC 2040 nu se aplică proprietății comunitare, ceea ce înseamnă că se poate aplica o reducere fracționată a dobânzii dacă proprietatea se califică drept proprietate comunitară. Cuplurile căsătorite pot, de asemenea, să-și împartă proprietatea comunității fără a fi nevoie să depună o declarație fiscală cadou. Mai mult, în conformitate cu legile proprietății comunitare, soții pot forma un SRL ca entitate ignorată, în timp ce în conformitate cu Legea Oregon ar fi impozitați mai degrabă ca parteneriat decât ca entitate ignorată.

planificarea cu proprietatea comunității. Avocații pot folosi mai multe strategii pentru a se asigura că proprietatea clienților va menține statutul de proprietate comunitară. Aceste strategii includ titlarea corectă a activelor, crearea de trusturi de proprietate comunitară și redactarea de acorduri de proprietate pentru a permite urmărirea fondurilor din proprietatea comunității.

avocații ar trebui să stabilească în ședințele inițiale dacă clienții au locuit într-un stat de proprietate comunitară și, dacă da, dacă au fost căsătoriți în timp ce locuiau acolo. Fără această anchetă este posibil Oregon Avocati poate transforma neintenționat comunitate de proprietate într-o formă de proprietate diferite, fără a recunoaște beneficiul păstrarea că statutul de proprietate comunitate.

pe lângă întrebarea dacă un client poate avea proprietate comunitară, planificatorii imobiliari ar trebui să examineze statutul fiecărui activ care își are originea în jurisdicția proprietății comunitare. Cuplurile căsătorite fac de obicei greșeala de a-și converti proprietatea comunitară în proprietate deținută în comun cu drept de supraviețuire. Cu excepția cazului în care cuplul încheie un soț sau un alt acord scris care confirmă intenția lor de a păstra caracterul proprietății, aceștia vor pierde avantajul fiscal de care dispun.

urmărire. Având în vedere domeniul larg de aplicare al ORS 112.715, planificatorii imobiliari din Oregon au oportunități substanțiale de planificare, chiar dacă clienții spun că nu mai au nicio proprietate situată în jurisdicția proprietății comunitare. De exemplu, un avocat din Oregon care reprezintă clienții care s-au mutat recent din California ar trebui să stabilească dacă intenționează să utilizeze veniturile din vânzarea reședinței lor din California pentru a cumpăra o casă din Oregon. Dacă da, avocatul poate avea clientii executa un trust de proprietate comunitate cu soțul și soția ca administratori.

trusturile de proprietate comunitară sunt trusturi de viață revocabile care păstrează caracteristicile proprietății comunitare ale proprietății contribuite la trust. Hotărârea privind veniturile 66-283 confirmă faptul că astfel de trusturi vor menține caracterul de proprietate comunitară al proprietății trustului în scopuri de impozit pe venit. Folosirea acestei tehnici înainte ca un cuplu să-și retituleze proprietatea comunitară în Oregon cu drepturi de supraviețuire va evita prezumția în ORS 112.725(2) împotriva statutului de proprietate comunitară.

dacă cuplul poate urmări fondurile utilizate pentru achiziționarea locuinței din proprietatea comunității și poate păstra caracterul proprietății, așa cum s-a discutat mai sus, cel de-al doilea soț va primi o creștere completă a bazei în casă, mai degrabă decât o creștere a bazei numai pentru cota decedatului.

Clienții ar trebui, de asemenea, să evite amestecarea proprietății comunitare și a proprietății de drept comun, astfel încât să poată urmări activele către fondurile de proprietate comunitară. Acestea ar trebui să țină evidențe pentru a identifica și urmări proprietatea, inclusiv sursa fondurilor utilizate pentru achiziționarea sau îmbunătățirea proprietății. În plus, este recomandabil să păstrați conturi separate pentru proprietatea comunității și proprietatea separată.

controlul testamentar. Pe lângă economiile fiscale, cuplurile pot avea și alte motive de planificare pentru menținerea naturii proprietății comunitare a activelor lor. Deoarece se consideră că fiecare soț deține o participație de jumătate în proprietatea comunității, partea soțului decedat poate trece prin voință sau încredere oricărei persoane, nu numai soțului său. Un soț într-o a doua căsătorie, de exemplu, ar putea direcționa interesul său de jumătate pentru a trece la copiii dintr-o primă căsătorie, mai degrabă decât la soțul supraviețuitor.

în Oregon, dacă un cuplu deține proprietăți ca chiriași comuni cu drept de supraviețuire sau ca chiriași în totalitate, soțul care moare primul nu poate face o astfel de desemnare. Mai degrabă, partea decedatului ar trece direct soțului supraviețuitor. Păstrarea statutului de proprietate comunitară pentru bunuri poate ajuta cuplurile aflate într-o a doua căsătorie să se asigure că jumătate din proprietate va rămâne supusă controlului testamentar al fiecărui soț.

Proprietate Comunitară & Succesiune. Actul poate avea un impact semnificativ asupra dispoziției de proprietate la moarte. După cum sa menționat mai sus, ORS 112.735 prevede că soții au doar drepturi de dispoziție testamentară peste jumătate din orice proprietate căreia i se aplică actul. În mod similar, pentru moșiile intestinale, doar jumătate din proprietatea comunității decedatului va trece în conformitate cu legile lui Oregon privind succesiunea intestinală. Și, un soț supraviețuitor nu poate exercita drepturi de participare electivă împotriva a jumătate din proprietatea decedatului care face obiectul faptei. Astfel, avocații trebuie să aibă grijă să stabilească statutul corect al tuturor activelor pe care decedatul le deținea sau le copropria. Dacă activele sunt considerate proprietate comunitară în temeiul legii ar putea determina dacă acestea vor trece ca parte a patrimoniului decedatului.

nici reprezentantul personal, nici instanța nu au obligația de a stabili dacă actul se aplică bunurilor decedatului. Obligația apare numai dacă soțul supraviețuitor sau succesorul soțului în interes face o cerere scrisă. Reprezentantul personal poate institui apoi o acțiune pentru a perfecționa titlul proprietății. Un eșec al unui moștenitor, devisee sau creditor de a face această cerere poate afecta reprezentantul personal, moștenitorul sau devisee capacitatea de a perfecționa titlul soțului supraviețuitor la proprietate.

Acorduri De Proprietate. Avocații trebuie, de asemenea, să stabilească dacă există acorduri de căsătorie sau derogări care vor afecta drepturile de proprietate comunitare ale cuplului. Acordurile care pot afecta statutul proprietății comunitare includ acordurile prenupțiale și acordurile de proprietate comunitară.

exemplu. Clienții se întâlnesc cu un avocat de planificare imobiliară din Oregon. Ei au trăit în Oregon pentru mai puțin de un an, și au trăit în California pentru douăzeci și opt de ani înainte de asta. Sunt căsătoriți de douăzeci de ani. Au cumpărat o casă în California acum cincisprezece ani și au vândut-o recent. Acum dețin o casă în Lacul Oswego, pe care o folosesc ca reședință principală. Ei intenționează să utilizeze fondurile din vânzarea casei lor din California pentru a cumpăra o casă de vacanță în Sunriver.

în acest caz, avocatul ar trebui să ia în considerare un trust de proprietate comunitară pentru clienți. Acest mecanism va permite clienților să urmărească în mod curat sursa de fonduri pentru proprietatea Sunriver și să permită caracterizarea proprietății ca proprietate comunitară. Clienții trebuie să păstreze cu atenție toate înregistrările care urmăresc utilizarea fondurilor lor de proprietate comunitară pentru a achiziționa Sunriver residence.

soția a venit mai târziu să-l vadă pe avocat ani de zile după ce soțul ei a murit. În cazul în care reședința Sunriver a fost recunoscută ca proprietate comunitară în temeiul Legii, presupunând proprietatea apreciată în valoare de la data cumpărării până la data decesului soțului, baza fiscală a soției ar reflecta o creștere completă, mai degrabă decât o creștere pe jumătate.

de exemplu, dacă cuplul a plătit 500.000 de dolari pentru Casa Sunriver din fondurile lor de proprietate comunitară și proprietatea a fost cumpărată și deținută într-un trust care a păstrat statutul de proprietate comunitară al noii proprietăți, atunci când soțul a murit, dacă valoarea justă de piață a proprietății a fost de 1.000.000 de dolari, baza impozitului pe venit al soției ar fi ajustată la valoarea proprietății la moartea soțului sau la 1.000.000 de dolari. Astfel, dacă soția ar vinde Sunriver residence la valoarea sa de piață de 1.000.000 de dolari, nu ar realiza niciun impozit pe câștigurile de capital din vânzare.

dacă cuplul ar fi transformat proprietatea în proprietate comună cu drept de supraviețuire sau dacă proprietatea nu ar fi fost recunoscută ca proprietate comunitară, rezultatul fiscal ar fi semnificativ diferit. La moartea soțului, Soția va primi o majorare numai pentru jumătate din interesul soțului pentru proprietatea deținută în comun. Astfel, ea ar avea o nouă bază fiscală în proprietatea de 750.000 de dolari, mai degrabă decât de 1.000.000 de dolari. Dacă soția ar vinde proprietatea pentru 1.000.000 de dolari, ar plăti impozitul pe câștigurile de capital pentru diferența de 250.000 de dolari.

în 2015, Oregon s-a clasat pe locul trei pentru cele mai mari rate de impozitare a câștigurilor de capital din țară. Cea mai mare rată combinată de impozitare a câștigurilor de capital de stat și federal pentru Oregonieni a fost de 31%. Prin urmare, soția ar fi putut plăti până la 77.500 de dolari în impozitul pe câștigurile de capital evitabile.

rezumat. Avocații trebuie să examineze cu atenție caracterul proprietății deținute de clienți și dorințele lor pentru proprietatea lor. Planificatorii imobiliari pot folosi o varietate de metode pentru a păstra caracterul proprietății comunitare. Pentru a utiliza regulile de urmărire în temeiul legii în avantajul clienților lor, avocații pot utiliza trusturi de proprietate comunitară și acorduri de proprietate comunitară. În plus, avocații trebuie să ajute clienții să înțeleagă riscurile în conformitate cu Legea Oregon de proprietate retitling cu drepturi de supraviețuire și amestecarea proprietății comunitare cu proprietatea non-comunitară. Înțelegând diferențele dintre legile proprietății de stat, avocații pot ghida cu pricepere clienții prin procesul de planificare în timp ce folosesc legile proprietății în avantajul lor.

Alaska și Tennessee au adoptat sisteme opționale de proprietate comunitară.

Lasă un răspuns

Adresa ta de email nu va fi publicată.