beskattning avsnitt

Julia C. Rice, LL.M. (skatt)

advokat, advokatbyrå för Julia Rice

Lake Oswego, Oregon

i dagens mobila samhälle kräver effektiv fastighetsplanering en uppskattning av skärningspunkten mellan statliga lagar. Detta gäller särskilt när det gäller kunder som har flyttat till Oregon från samhällsfastighetsstater som Kalifornien och Washington.

som den här artikeln förklarar bör Oregon estate planners undersöka om kunder har bott i samhällsfastigheter och har samhällsfastigheter. Kunder som kommer till Oregon med samhällsfastigheter kan uppnå betydande skattebesparingar genom noggrann planering.

Gemensam Egendom Stater. Nio stater har gemensamma egendomslagar: Arizona, Kalifornien, Idaho, Louisiana, Nevada, New Mexico, Texas, Washington och Wisconsin. Med tanke på att Oregon, en gemensam lag fastighetsstat, är omgiven av samhällsfastighetsstater, har fastighetsplanerare i Oregon en stor sannolikhet att representera kunder som har flyttat hit från en samhällsfastighetsstat.

specifika lagar varierar i gemenskapens fastighetsjurisdiktioner. Till exempel räknar vissa samhällsfastighetsstater inkomsten från separat egendom som separat egendom, medan andra stater betecknar inkomsten som gemensam egendom.

Gemensam Egendom Definierad. I Oregon och andra sedvanerätt fastighetsjurisdiktioner, tillgångar som förvärvats under äktenskapet anses i allmänhet vara en individs separata egendom.

i samhällsfastighetsstater anses däremot varje make äga ett odelat hälften av all egendom som förvärvats under äktenskapet. Denna presumtion gäller vanligtvis inte egendom som förvärvats före äktenskapet eller genom gåva eller arv under äktenskapet.

i allmänhet övergår en avlidnes intresse för gemensam egendom inte automatiskt till den efterlevande maken. Vissa jurisdiktioner har dock ändrat traditionella samhällsegendomsprinciper för att tillhandahålla tillgångar att överföra genom en överlevnadsrätt.

enhetlig Disposition av lagen om gemensam egendom. För att ta itu med skillnaderna mellan fastighetsrättssystem har Oregon antagit den enhetliga dispositionen av gemenskapens äganderätt vid Dödslagen (”lagen”). Lagen bevarar varje makas rättigheter i egendom som var samhällsfastighet före flytten till en icke-samhällsfastighetsstat, såvida inte det gifta paret avbröt eller ändrade sina samhällsfastigheter. ORS 112.715 föreskriver att lagen omfattar ” hela eller den proportionella delen av den egendom som förvärvats med hyror, emissioner eller inkomster av eller intäkterna från eller i utbyte mot gemensam egendom enligt lagstiftningen i en annan jurisdiktion; eller spårbar till den gemensamma egendomen.”

lagen innehåller två motbevisbara antaganden för att avgöra om egendom faller under dess räckvidd. Först, lagen antas gälla för all egendom som förvärvats under ett äktenskap medan de bor i en gemensam egendom jurisdiktion. Andra, lagen antas inte tillämpas på någon fast egendom i Oregon och personlig egendom varhelst belägen om sådan egendom förvärvades under äktenskapet i en icke-gemensam egendom jurisdiktion och titel togs i en form som skapade rättigheter överlevnad. Därför, om ett gift par flyttar till Oregon och använder intäkterna från försäljningen av samhällsfastigheter för att köpa fastigheter här som delägare med överlevnadsrättigheter, antas paret ha förvärvat fastigheten som icke-gemenskapsfastighet. Av skäl som diskuteras nästa, par kan istället önska att fastigheten ska behandlas som gemensam egendom.

fullt steg upp i Basis. För fastighetsplanering kunder, en av de viktigaste fördelarna med att identifiera och bevara samhällsfastighet status för verkliga och personliga egendom är förmågan att få en fullständig steg-up i basis när den första maken går bort. IRC 1014 (b) (6) innehåller en särskild grundregel för gemenskapens egendomsstater. Vid den första makens död, den efterlevande maken får en grundstegning i både den avlidnes hälften intresse för gemensam egendom samt den efterlevande makens hälften intresse. En efterföljande försäljning av fastigheten skulle återspegla en grund som motsvarar det verkliga marknadsvärdet för hela fastigheten vid den avlidnes död, vilket kan spara den efterlevande maken betydande kapitalvinstskatter.

vidare, om tillgången är avskrivningsbar, tillåter upptrappningen i grunden den efterlevande maken att erhålla ytterligare avskrivningsavdrag från och med fastighetens verkliga marknadsvärde från och med den avlidnes dödsdatum. Dessa avdrag kan användas för att kompensera den efterlevande makens inkomster från andra källor.

Ytterligare Skatteförmåner. Ytterligare skatteförmåner finns för egendom som behåller sin samhällsfastighetsstatus. IRC 2040 gäller inte för gemensam egendom, vilket innebär att en bråkdel av ränteavdrag kan tillämpas om fastigheten kvalificerar sig som gemensam egendom. Gifta par kan också dela upp sin samhällsfastighet utan att behöva lämna in en presentdeklaration. Ytterligare, enligt gemenskapens egendomslagar makar kan bilda en LLC som en ignorerad enhet, medan enligt Oregon lag de skulle beskattas som ett partnerskap snarare än som en ignorerad enhet.

planering med gemensam egendom. Advokater kan använda flera strategier för att säkerställa kundernas egendom kommer att upprätthålla samhällsfastighet status. Dessa strategier inkluderar korrekt titling tillgångar, skapa samhällsfastigheter och utarbeta fastighetsavtal för att möjliggöra spårning av medel från samhällsfastigheter.

advokater bör i de första mötena fastställa om klienter har bott i en samhällsfastighetsstat och i så fall om de var gifta medan de bodde där. Utan denna förfrågan är det möjligt Oregon advokater kan oavsiktligt omvandla samhällsfastigheter till en annan ägarform utan att erkänna fördelen med att bevara den samhällsfastighetsstatusen.

förutom att fråga om en kund kan ha gemensam egendom, bör fastighetsplanerare undersöka statusen för varje tillgång som har sitt ursprung i gemenskapens fastighetsjurisdiktion. Gifta par gör vanligtvis misstaget att omvandla sin samhällsfastighet till gemensamt ägd egendom med överlevnadsrätt. Om inte paret ingår ett äktenskap eller annat skriftligt avtal som bekräftar deras avsikt att bevara egenskapens karaktär, kommer de att förlora den skattefördel som är tillgänglig för dem.

spårning. Med tanke på det breda omfattningen av ORS 112.715 har Oregon estate planerare betydande planeringsmöjligheter även om kunderna säger att de inte längre har någon egendom belägen i gemenskapens fastighetsjurisdiktion. Till exempel, en Oregon advokat som företräder kunder som nyligen har flyttat från Kalifornien bör avgöra om de planerar att använda intäkterna från försäljningen av deras Kalifornien bostad för att köpa en Oregon hem. Om så är fallet kan advokaten få klienterna att utföra ett samhällsfastighetsförtroende med mannen och hustrun som förvaltare.

Community property trusts är återkallningsbara levande truster som bevarar samhällsegenskapsegenskaperna hos egendom som bidragit till förtroendet. Revenue Ruling 66-283 bekräftar att sådana truster kommer att behålla trustens egendomskaraktär för inkomstskatt. Att använda denna teknik innan ett par retitles deras samhällsfastigheter i Oregon med överlevnadsrättigheter kommer att undvika presumtionen i ORS 112.725(2) mot samhällsfastighetsstatus.

om paret kan spåra de medel som används för att köpa hemmet från sin samhällsfastighet och bevara egenskapens karaktär som diskuterats ovan, kommer den andra makan att få en fullständig ökning i grunden i hemmet snarare än en ökning i grunden endast för den avlidnes andel.

kunder bör också undvika att blanda gemensam egendom och gemensam lag egendom så att de kan spåra tillgångar till samhällsfastighetsfonder. De bör föra register för att identifiera och spåra egendom, inklusive källan till medel som används för att förvärva eller förbättra egendom. Vidare är det lämpligt att hålla separata konton för gemensam egendom och separat egendom.

testamentär kontroll. Förutom skattebesparingar kan par ha andra planeringsskäl för att upprätthålla tillgångarnas gemensamma egendom. Eftersom varje make anses äga ett halvt intresse för gemensam egendom, den avlidne makens andel kan passera vilja eller lita på någon person, inte enbart till hans eller hennes make. En make i ett andra äktenskap, till exempel, kan rikta hans eller hennes hälften intresse att övergå till barn från ett första äktenskap snarare än till den efterlevande maken.

i Oregon, om ett par äger egendom som gemensamma hyresgäster med överlevnadsrätt eller som hyresgäster i sin helhet, kan den Make som dör först inte göra en sådan beteckning. Snarare skulle decedentens andel övergå direkt till den efterlevande makan. Att bevara samhällsegendomsstatus för tillgångar kan hjälpa par i ett andra äktenskap att säkerställa att hälften av fastigheten kommer att förbli föremål för varje makas testamentära kontroll.

Gemensam Egendom & Bouppteckning. Handlingen kan väsentligt påverka dispositionen av egendom vid döden. Som nämnts ovan föreskrivs i ORS 112.735 att makar endast har testamentariska dispositionsrättigheter över hälften av all egendom som Lagen gäller. På samma sätt, för intestate estates, kommer endast decedentens hälften av samhällsfastigheten att passera enligt Oregon lagar om intestat arv. Och, en efterlevande make kan inte hävda valbara aktierätter mot den avlidnes hälften av den egendom som omfattas av lagen. Således måste advokater ta hand om att bestämma rätt status för alla tillgångar som decedenten ägde eller samägde. Huruvida tillgångar räknas som samhällsfastigheter enligt lagen kan avgöra om de kommer att passera som en del av decedentens egendom.

varken den personliga representanten eller domstolen har en skyldighet att avgöra om Lagen gäller den avlidnes egendom. Skyldigheten uppstår endast om den efterlevande maken eller makens efterträdare i intresse gör ett skriftligt krav. Den personliga representanten kan sedan inleda en åtgärd för att perfekta titeln till fastigheten. Ett misslyckande av en arving, devisee eller borgenär att göra detta krav kan påverka den personliga representanten, arvingen eller devisee förmåga att fullända den efterlevande makens äganderätt till fastigheten.

Fastighetsavtal. Advokater måste också avgöra om det finns några makaavtal eller undantag som kommer att påverka parets äganderätt. Avtal som kan påverka fastighetens samhällsfastighetsstatus inkluderar äktenskapsförord och samhällsfastighetsavtal.

exempel. Kunder träffas med en Oregon estate planning advokat. De har bott i Oregon i mindre än ett år, och de bodde i Kalifornien i tjugoåtta år innan det. De har varit gifta i tjugo år. De köpte ett hem i Kalifornien för femton år sedan och har nyligen sålt det. De äger nu ett hem i Lake Oswego, som de använder som sin primära bostad. De planerar att använda medel från försäljningen av deras Kalifornien hem för att köpa ett fritidshus i Sunriver.

i det här fallet bör advokaten överväga ett samhällsfastighetsförtroende för kunderna. Denna mekanism gör det möjligt för kunderna att rent spåra källan till medel för Sunriver-fastigheten och låta fastigheten karakteriseras som samhällsfastighet. Kunderna måste noggrant upprätthålla alla register som spårar användningen av deras samhällsfastighetsmedel för att köpa Sunriver residence.

hustrun kom senare för att se advokatåren på vägen efter att hennes man hade gått bort. Om Sunriver-bostaden erkändes som samhällsfastighet enligt lagen, förutsatt att fastigheten uppskattas i värde från inköpsdatumet till datumet för makens död, fruens skattebas skulle återspegla en fullständig step-up snarare än en halv step-up.

till exempel, om paret betalade $500,000 för Sunriver-hemmet från sina samhällsfastighetsfonder och fastigheten köptes och hölls i ett förtroende som bevarade den nya fastighetens samhällsfastighetsstatus, när mannen dog, om fastighetens verkliga marknadsvärde var $1,000,000 hustruens inkomstskattebas för fastigheten skulle justeras till värdet av fastigheten vid makens död, eller $1,000,000. Således, om fruen sålde Sunriver-bostaden till sitt marknadsvärde på 1 000 000 dollar, skulle hon inte inse någon kapitalvinstskatt på försäljningen.

om paret hade omvandlat fastigheten till gemensamt ägande med överlevnadsrätt eller om fastigheten annars inte hade erkänts som samhällsfastighet skulle skatteutfallet vara väsentligt annorlunda. Vid makens död, hustrun skulle få ett steg upp i grunden endast för makens hälften intresse i gemensamt ägda egendom. Således skulle hon ha en ny skattebas i fastigheten på 750 000 dollar snarare än 1 000 000 dollar. Om hustrun sålde fastigheten för $1,000,000, skulle hon betala kapitalvinstskatt på $250,000 skillnaden.

år 2015 rankades Oregon tredje för de högsta kapitalvinstskattesatserna i landet. Den högsta kombinerade statliga och federala kapitalvinstskattesatsen för Oregonians var 31%. Därför kunde hustrun ha betalat så mycket som $ 77,500 i undvikbar kapitalvinstskatt.

sammanfattning. Advokater måste noggrant undersöka karaktären av egendom som innehas av kunder och deras önskemål för deras egendom. Estate planerare kan använda en mängd olika metoder för att bevara karaktären av samhällsfastigheter. För att använda spårningsreglerna enligt lagen till sina kunders fördel kan advokater använda samhällsfastigheter och samhällsfastighetsavtal. Ytterligare, advokater måste hjälpa kunder att förstå riskerna enligt Oregon lag retitling egendom med survivorship rättigheter och blanda gemensam egendom med icke-gemensam egendom. Genom att förstå skillnaderna mellan statens egendomslagar kan advokater skickligt vägleda kunder genom planeringsprocessen medan de använder fastighetslagarna till deras fördel.

Alaska och Tennessee har antagit valfria samhällsfastighetssystem.

Lämna ett svar

Din e-postadress kommer inte publiceras.